Cas pratiques, contrat de vente, métiers du notariat, avant-contrat, promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique de vente, article 1589 du Code civil, consentement, dommages et intérêts, article 1112-1 du Code civil
Madame A, cliente de l'étude, prend contact avec vous. Elle a été contactée par Monsieur B, qui a visité et fait une offre d'achat écrite au prix de 210 000 euros pour acquérir sa maison, une ancienne fermette située en pleine campagne et restaurée avec goût. Madame A a contresigné cette offre, mais s'interroge sur ses effets juridiques et finit par vous avouer qu'elle a reçu une autre proposition, orale, de Monsieur et Madame C, à un prix de 220 000 euros. Qu'en pensez-vous ?
Pour résoudre cette question, il convient de bien garder à l'esprit la différence entre l'offre (acte unilatéral où une seule partie s'engage et exprime donc seule un consentement) et la promesse unilatérale (ou il existe un échange de consentements, mais où une seule partie s'engage) et la promesse synallagmatique (ou il existe un échange de volonté et une réciprocité des obligations). Nous sommes donc dans le domaine de l'avant-contrat.
[...] Elle vous indique que Monsieur et Madame C se sont renseignés auprès de leur banque et que le conseiller qui les a reçus leur a fait comprendre qu'il ne pouvait leur octroyer de prêt compte tenu de leur situation professionnelle actuelle. Madame A et Monsieur B souhaitent donc maintenant rapidement signer un avant-contrat de vente. Madame A vous déclare que, la fermette ayant été entièrement restaurée tout est « aux normes » et qu'elle n'a, par conséquent « pas besoin de faire de diagnostics ». Elle vous précise qu'elle a même remplacé la fosse septique par une micro station et qu'elle consent à vous fournir les diagnostics qu'elle avait eus lors de l'acquisition du bien. Que pouvez-vous lui répondre ? [...]
[...] Sa proposition n'est donc pas une offre, mais une promesse de contrat. Mais la question qui se pose est-ce que s'agit-il d'une promesse unilatérale ou synallagmatique ? La promesse unilatérale de vente a pour objet principal l'option donnée au bénéficiaire pendant un certain temps, le promettant est donc définitivement engagé alors que le bénéficiaire peut « lever l'option » (autrement dit, accepter l'offre) librement et ce n'est qu'à partir du moment où cette option est levée que la vente est constituée. [...]
[...] Dans ce cas, le contrat de vente est formé. Car selon l'article 1589 du c.civ la promesse vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Également l'article 1583 affirme qu'« elle [la vente] est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. [...]
[...] ⇨ Il s'agit d'un contrat de vente entre Messieurs D et la SCI. ⇨ Donc on un transfert de la propriété du bien en contrepartie une somme d'argent Monsieur en contrepartie du transfert de propriété de l'appartement, recevra des parts sociales de la SCI ⇨ Dans ce cas il s'agit d'un transfert de bien en contrepartie d'un apport. Monsieur en contrepartie du transfert de propriété de l'appartement, s'interroge sur la possibilité de recevoir cinq garages que loue la SCI à des tiers, étant précisé qu'ils sont évalués à la somme de euros pour l'ensemble ⇨ Il s'agit d'un contrat d'échange avec soulte IV. [...]
[...] Également, comme le vendeur déclare que la fermette ayant été entièrement restaurée tout est aux normes et qu'elle n'a, par conséquent « pas besoin de faire de diagnostics » encore il précise qu'il a même remplacé la fosse septique par une micro station et qu'il consent à vous fournir les diagnostics qu'elle avait eus lors de l'acquisition du bien. Comme le vendeur doit garantir les travaux qu'il les a effectués, c'est pour cela il doit amener les documents qui en sont en rapport, il s'agit des copies des autorisations d'urbanisme, qui comporte le permis de construire, la déclaration préalable de travaux ainsi que le procès-verbal de réception des travaux. III. Cas n°3 Monsieur fidèle client de l'étude, vous interroge sur la situation suivante : il est associé d'une SCI avec sa femme et son fils. [...]
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