Interrogations sur les baux d'habitation - La vente d'un immeuble loué

Agathe P.

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Interrogations sur les baux d'habitation - La vente d'un immeuble loué

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Thèmes abordés

Baux d'habitation, questions et réponses, vente d'un immeuble loué, donation, offre de vente, transfert de bail, article 1743 du Code civil, dépôt de garantie, droit de préemption, décret du 30 juin 1977, copropriété, loi du 31 décembre 1975, loi du 6 juillet 1989, préavis, article 1117 du Code civil, action en révocation

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Résumé du document

Quelles formalités et précautions particulières faut-il observer en vue de la vente d'un immeuble loué (issu d'une donation) ?
Le fait que le logement soit loué n'empêche pas son propriétaire de le vendre. Le bailleur a le choix : il peut vendre le bien libre ou occupé. Mais contrairement à une idée reçue, le locataire n'est pas systématiquement prioritaire pour acheter le logement.
S'agissant de la donation, il y a un risque d'action en révocation de la part de la soeur surtout si la mère est toujours en vie. Le seul moyen d'y échapper est de faire intervenir le donateur et les héritiers pour qu'ils consentent à la vente. Il faut obtenir une copie de l'acte de donation pour vérifier quelles étaient les charges éventuelles et s'il y avait une clause d'inaliénabilité, qu'il faudra alors supprimer avec l'accord du donateur.

Sommaire

Quelles formalités et précautions particulières faut-il observer en vue de la vente d'un immeuble loué (issu d'une donation) ?
La vente peut-elle être conclue immédiatement à l'égard d'un nouvel acquéreur ?
Un congé pour vendre délivré 2 mois après la conclusion du bail est-il valable ?
Jusqu'à quand le locataire peut-il accepter l'offre de vendre ?
Le bailleur peut-il sans obtenir la réponse du locataire, vendre le bien occupé à un investisseur ?
De quel délai le locataire dispose-t-il pour régulariser l'acte authentique de vente après avoir accepté l'offre de vente contenue dans le congé, en précisant qu'il recourt à un prêt ?
En cas de vente de plusieurs lots de copropriété, le potentiel acheteur est-il assuré de pouvoir acquérir ? Quelles sont les démarches à effectuer avant la vente ?

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Extraits

[...] Le congé délivré par le bailleur vaut offre de vente pour le locataire. Selon l'article 1117 alinéa 1[er] du Code civil, l'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable . Dès lors, s'il y a un délai ce n'est pas possible de se rétracter. S'agissant du congé pour vendre, le locataire dispose d'un délai de réflexion de 2 mois pour dire s'il souhaite acquérir ou non le bien. Dès lors, le bailleur durant ce délai ne peut pas se rétracter, il doit attendre que le locataire se prononce. [...]

[...] Le contrat doit être en cours au moment où le bailleur doit faire la notification préalable à la vente. Si le locataire a le droit de prétendre à la tacite reconduction il est donc titulaire d'un contrat, son bail est renouvelé donc même si le bail est arrivé à l'échéance il est titulaire du droit de préemption. En revanche si le locataire n'est pas protégé par la tacite reconduction (bail étudiant), l'occupant sans droit ni titre ne pourra pas prétendre au droit de préemption. [...]

[...] Si le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le locataire dispose d'un second droit de préemption qu'il peut exercer dans le délai d'un mois à compter de la notification de l'acte de cession. En l'espèce, le premier congé a été délivré avec une valeur de euros. Mais, les potentiels acquéreurs se sont désistés. Désormais, les nouveaux acquéreurs souhaitent acheter à euros. C'est donc un prix plus avantageux, donc il appartient au bailleur d'en informer les locataires qui disposent alors d'un nouveau droit de préemption pour dire dans le délai d'un mois s'ils souhaitent ou non acquérir le bien. [...]

[...] S'agissant du bail d'habitation, cette transmission du bail est d'ordre public. Comme le nouvel acquéreur est désormais le bailleur, il lui appartiendra de restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ, et ce même si le dépôt de garantie n'a pas été transféré à l'acquéreur lors de la vente. L'acheteur doit donc être vigilant lors de la vente et donc demander au vendeur de lui verser le montant du dépôt de garantie. De même, si le paiement du loyer est garanti par un acte de caution, celui-ci est transmis avec le contrat de location. [...]

[...] S'agissant des formalités à accomplir, l'article 10 I de la loi de 1975 prévoit que la notification vaut offre de vente pendant 2 mois à compter de sa réception par le locataire. Elle doit être faite par LRAR ou exploit d'huissier à défaut de quoi elle est nulle. Si les locataires sont plusieurs, il faut une notification pour chacun d'eux. La notification doit reproduire les 5 premiers alinéas de l'article 1 de la loi de 1975. À l'issue du délai, si le locataire souhaite accepter l'offre, il en informe le bailleur par LRAR. [...]

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