Cour de cassation, chambre civile 3, 15 janvier 2015, n°12-29473 - Le contrat de promotion immobilière

Extraits

[...] Cour de cassation, chambre civile janvier 2015, n°12-29473 - Le contrat de promotion immobilière I. Première question : quel était en l'espèce l'enjeu de la qualification du contrat ? Le contrat de promotion immobilière est né de la volonté du législateur de réglementer certaines pratiques de l'activité de promotion immobilière dans la mesure où, à l'origine, aucune règle spécifique n'encadrait l'activité des promoteurs. Quoique très confortable pour les promoteurs qui jouissaient d'une totale liberté, la situation présentait le double inconvénient de n'offrir aucun instrument juridique adapté aux besoins de l'activité de "construction-accession" et de laisser les accédants démunis face à un cocontractant indélicat ou en déconfiture. [...]

[...] Les garanties fournies par le mandataire dans ces deux types de contrats sont très éloignées les unes des autres. Par la réglementation du contrat de promotion immobilière, le législateur a voulu apporter au maître de l'ouvrage une protection aussi étendue que s'il avait acquis son bien sous la forme d'une vente d'un immeuble à construire. C'est ainsi que le promoteur « est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. [...]

[...] Pour atteindre cet objectif, le promoteur doit conclure les contrats de louage d'ouvrage indispensables et doit procéder ou faire procéder en tout ou partie aux opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Aux termes du premier alinéa de l'article 1831-1 du Code civil (CCH, art. L 221-1), le promoteur agissant pour le compte du maître de l'ouvrage s'oblige à réaliser le programme de construction envisagé « au moyen de contrats de louage d'ouvrage ». Le promoteur apparaît en conséquence comme un simple intermédiaire et non le réel constructeur du programme. [...]

[...] 3e civ juin 1985, no 83-16.638). Tout l'enjeu, au cas d'espèce, résultait du paiement des honoraires du sous-traitant par le maître d'ouvrage. II. Deuxième question : que pensez-vous de l'argumentation de la troisième branche du moyen ? La troisième branche du moyen énonce : « 3°/ que le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ; qu'en décidant que l'existence d'un contrat de promotion immobilière entre la Société d'aménagement du Mortier et la société Ocean View Properties était manifeste puisque mentionnée dans la brochure éditée sous le titre « Le Château du Mortier », sans relever l'existence des éléments propres au contrat de promotion immobilière, et notamment l'engagement de la société Océan View Properties envers la Société d'aménagement du Mortier de faire procéder, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction, pour un prix convenu et moyennant une rémunération déterminée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1831-1 du Code civil » (Troisième branche du moyen du demandeur au pourvoi) L'article 1831-1 du Code civil dispose : « Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. [...]

[...] L 221-1) semble distinguer, de façon tout à fait singulière, le prix, qui s'applique à la mission de réalisation de l'opération de construction, de la rémunération proprement dite, qui semble ne s'appliquer qu'à la mission complémentaire de réalisation des opérations juridiques, administratives et financières. Ces deux éléments forment le « prix global convenu » au sens de l'article 1831-2 du Code civil (CCH, art. L 221-2). Le prix global convenu est un caractère fondamental du contrat de promotion immobilière sans lequel le contrat serait dénaturé. [...]