Géomètre expert, architecte DPLG, urbanisme, propriété, copropriété, procédure de scission, règlement de copropriété, loi SRU, loi Alur, loi du 10 juillet 1965, propriété foncière, droit de propriété, mémoire de recherche
Conformément à la loi du 7 mai 1946, le géomètre-expert est investi de la responsabilité d'accomplir les études et travaux topographiques qui délimitent les propriétés foncières, englobant la réalisation de plans et documents topographiques à toutes échelles et sous diverses formes afin de définir les droits liés à la propriété foncière. Cette loi souligne expressément que seuls les géomètres-experts inscrits à l'ordre sont habilités à effectuer ces travaux. Ainsi, le géomètre-expert détient le monopole en matière de délimitation et d'identification juridique des biens fonciers. Lorsque des projets de développement urbain ou du secteur des transports sont envisagés, une fois que l'identification de la propriété foncière est établie, diverses contraintes liées aux droits de construire se manifestent. Notamment, plusieurs autorisations d'urbanisme doivent être obtenues avant d'entreprendre toute réalisation de construction.
Au cours des quatre dernières décennies, la division en volumes est devenue une pratique courante pour gérer une densité urbaine constamment croissante. L'objectif principal de ce mécanisme est de contourner l'application du régime juridique de la copropriété. En effet, par le biais de conventions et en l'absence d'un cadre juridique spécifique, l'utilisation de cette organisation de la propriété est acceptée dans le respect des règles impératives, bien qu'elle ne soit pas formellement définie. La division en volumes se caractérise par la possibilité pour plusieurs personnes d'être titulaires de droits de propriété au sein d'un même ensemble immobilier, excluant toute notion d'indivision. Cette méthode permet d'offrir un accès aux logements, commerces, bureaux, et transports à travers une imbrication du domaine privé et du domaine public au sein d'un même ensemble immobilier. Cette organisation particulière de l'immeuble se traduit par une séparation en dessous et/ou au-dessus du terrain naturel, entraînant ainsi une superposition d'espaces, appelés volumes, créés au sein d'une même construction. Chaque volume, indépendant, détient un droit de propriété privé, ce qui permet la réalisation d'opérations foncières d'aménagement, sous réserve de l'obtention des autorisations d'urbanisme requises, sans impacter les autres volumes.
[...] Ce changement ne nécessite plus un vote de l'assemblée générale du syndicat initial, mais seulement du nouveau syndicat de copropriété. Pour illustrer, imaginons une copropriété se scindant en quatre nouvelles copropriétés. Si l'une de ces entités souhaite modifier sa destination pour devenir une copropriété à usage commercial, seule cette nouvelle copropriété doit voter à l'unanimité pour entériner ce changement, éliminant ainsi la nécessité d'un vote au sein de l'ensemble du syndicat initial. Cette évolution est particulièrement avantageuse pour les grandes copropriétés, où obtenir l'unanimité peut être complexe en raison du nombre élevé de copropriétaires. [...]
[...] Le législateur a anticipé cette situation en reconnaissant la possibilité pour les copropriétaires lésés de demander une indemnité compensatrice. Cette demande trouve sa base dans le droit de construire, considéré comme un droit accessoire à la partie commune. Ainsi, si la copropriété, après la scission, perd une partie commune sur laquelle elle aurait pu construire davantage, elle perd également le droit de poursuivre de telles constructions. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires peut légitimement demander une indemnité pour compenser la perte de ce droit à construire. [...]
[...] Il est essentiel de se pencher sur ces conditions préalables pour entreprendre une scission de copropriété72. Les exigences de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 pour la réalisation d'une scission de copropriété L'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, établissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, énonce trois conditions cumulatives à remplir pour pouvoir soumettre une demande de scission de copropriété en assemblée générale. Pour envisager la scission de copropriété conformément à l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, il est essentiel de souligner l'importance du processus décisionnel au sein de l'assemblée spéciale. [...]
[...] 44 Par ailleurs, la division des lots peut avoir un impact sur les charges de copropriété. En effet, la répartition des charges entre les nouveaux lots créés peut devenir un sujet de contentieux, en particulier si certains copropriétaires estiment que la nouvelle répartition n'est pas équitable. Cela peut entraîner des litiges entre les copropriétaires et augmenter les frais juridiques pour la copropriété. Enfin, sur le long terme, la multiplication des lots peut avoir un effet sur la valeur de l'immeuble dans son ensemble. [...]
[...] L'objectif principal de ces unions est la gestion et l'entretien des équipements communs qui, en raison de leur nature, ne peuvent être divisés à la suite d'une opération de scission. Il s'agit d'une forme spécifique d'association ayant pour vocation de prendre en charge des éléments communs partagés entre différents syndicats de copropriétaires. Il est important de noter que les unions de syndicats ont la possibilité de créer de nouveaux éléments communs, les distinguant ainsi des associations syndicales libres (ASL). L'article 29 de la loi précise que l'existence d'une union de syndicats est conditionnée par la présence d'éléments communs justifiant sa création. [...]
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