Les baux superficiaires : aspects juridiques et fiscaux

Maxime T.

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Les baux superficiaires : aspects juridiques et fiscaux

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Thèmes abordés

Baux superficiaires, aspects juridiques, aspects fiscaux, loi du 25 juin 1902, bail emphytéotique, bail commercial, concession immobilière, loi du du 30 décembre 1967, loi du 16 décembre 1964, ordonnance du 20 février 2014, décret du 27 juin 2016, BRILO Bail Réel Immobilier Logement, Code de la construction et de l'habitation, droit de superficie, bail réel solidaire, bail à réhabilitation, taxe foncière, redevance, clause de nivellement

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"La propriété, c'est la liberté", affirmait PROUDHON en seconde intention dès la moitié du 19e siècle. Liberté consacrée par le Code civil, qui définit le droit de propriété comme "le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". Liberté et usage absolus qui se reflètent dans la créativité qu'emploie l'Homme depuis des temps anciens concernant le démembrement de ce droit de propriété. Le droit romain, essence de notre droit contemporain, jalonnait déjà le droit de propriété en trois attributs : l'usus (droit de jouir), le fructus (droit de percevoir les fruits) et l'abusus (droit de disposer). Fort de cette trichotomie, la législation latine connaissait la technique de l'emphytéose (du grec emphuteuien : planter) ; convention par laquelle les propriétaires de domaines en mal de culture conféraient sur une longue durée le droit d'user de leurs terres à un preneur ayant la charge de les améliorer ou les complanter.

Sommaire

La propriété temporaire du preneur à coût réduit
1. Un droit réel conférant au preneur la qualité de quasi-propriétaire
2. Les avantages financiers et fiscaux de l'opération
La rentabilisation du bien par le bailleur sans cession de sa propriété
1. La mise en valeur du bien
2. La rentabilité financière du bien

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Extraits

[...] Révision de la redevance – Dans le cadre de la libre fixation de la redevance, les parties peuvent tout à fait stipuler une révision de la redevance, selon un indice ayant un lien avec l'activité des parties ou l'objet du contrat[43] (ex. : indice du coût de la construction). Ainsi, la Cour de cassation a pu confirmer en matière de bail à construction que les dispositions prévues à l'article L.251-5 du Code de la construction et de l'habitation relatives à l'indexation du loyer n'étaient pas d'ordre public[44]. [...]

[...] L'organisme de foncier solidaire dispose alors de 2 mois pour donner son agrément. À défaut ou en cas de refus, le preneur peut lui demander de présenter un candidat à la cession sous 6 mois. Passé ce délai, l'organisme de foncier solidaire doit se porter acquéreur. Pour le cas du bail à réhabilitation, la cession est soumise à l'accord du bailleur et ne peut intervenir qu'au profit d'un organisme mentionné à l'article L.252-1 susvisé. Par ailleurs, la cession partielle des droits du preneur n'est pas permise. [...]

[...] L.451-9 du Code rural et de la pêche maritime : « L'emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n'excédera pas la durée du bail à charge d'avertir le propriétaire » Art. L.251-3 du Code de la construction et de l'habitation Art. L.252-4 du Code de la construction et de l'habitation Art. L.252-5 du Code de la construction et de l'habitation Art. L.254-4 du Code de la construction et de l'habitation Art. L. [...]

[...] La souplesse juridique voulue par ce nouvel instrument sera donc contrainte par son champ d'application. Le législateur souhaite ainsi répondre à la disjonction entre la hausse du prix de l'immobilier et la perte de pouvoir d'achat[11]. En pratique, le bail réel immobilier logement (ou « BRILO ») se rencontrera sous deux formes : le « BRILO accession » destiné in fine aux particuliers qui acquerront des droits temporaires sur des lots constitués par le promoteur preneur au bail et le « BRILO location » destiné à un investisseur institutionnel qui s'engagera à louer selon les critères du logement intermédiaire. [...]

[...] Résiliation encadrée du bail réel immobilier – Dans le cadre du régime particulier du bail réel immobilier, aucune faculté de résiliation unilatérale n'est permise au bailleur sans une mise en demeure préalable signifiée par acte extrajudiciaire restée sans effet pendant 6 mois[16]. Ces différentes dispositions assurent la pérennité du droit du preneur. Celui-ci, par principe libre, peut néanmoins souffrir certaines limites particulières. Les limites aux droits du preneur dans le cadre de certains baux superficiaires Principe de libre exercice du droit - Le droit réel du preneur s'exerce par principe librement. [...]

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