Publicité foncière, versant passif, versant actif, article 1189 du Code civil, responsabilité civile, mauvaise foi, servitudes légales, hypothèque, clause d'inaliénabilité, saisie immobilière, décret du 4 janvier 1955, décret-loi du 30 octobre 1935, loi du 23 mars 1855, loi du 1er novembre 1798, gage
Publier un acte, c'est le rendre public, le porter à la connaissance des tiers. La publicité est donc avant tout destinée aux tiers et non aux parties qui ont déjà connaissance de l'acte. On dit que la publicité a tant un versant passif qu'un versant actif. Le versant passif c'est de rendre l'acte opposable aux tiers. Le versant actif, c'est que l'opposabilité peut en réalité diminuer voire parfois anéantir les droits d'un tiers. En effet, le fait de rendre inopposable l'acte diminue les droits de celui qui ne l'a pas publié. La publicité fait présumer la connaissance du droit publié par tous, elle sert à conforter l'opposabilité de mon droit. C'est donc essentiel lorsque deux personnes ont des droits concurrents sur la même chose. La publicité est donc un instrument de sécurité des transactions. Dans le gage sans dépossession, on inscrit le gage dans un registre tenu par le greffe du tribunal. De même, les sociétés doivent être enregistrées au RCS.
[...] On est bien dans l'esprit de la publicité foncière. Mais l'inconvénient c'est que le premier acquéreur aura plus de mal à rendre opposable son droit. Puis, l'article 1198 alinéa 2 du Code civil issu de la réforme précise que le premier qui publie son droit est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi. On a l'impression que c'est un retour à la jurisprudence Vallet, mais on ne sait pas comment sera interprétée la notion de bonne foi, savoir s'il faut une véritable fraude, ou une simple connaissance de l'aliénation antérieure. [...]
[...] Les actes soumis à la publicité foncière Certains actes sont soumis à publication pour leur opposabilité, et d'autres non. Les actes autres que les privilèges et hypothèques Ces actes sont nombreux. Aux termes de l'article 30 1° du décret, ce sont les actes et décisions mentionnés à l'article 28 1° du décret. En réalité, il faut ajouter d'autres actes, que l'on trouve notamment à l'article 28 2° du décret, ou encore des textes spéciaux en dehors du décret et qui prévoient une publicité à titre d'opposabilité. [...]
[...] Le système français repose sur un principe de publicité personnelle. C'est sous le nom des personnes parties ou titulaires du droit inscrit que la publication est opérée. Ce principe n'a pas été remis en cause malgré les progrès de la technique, et la publicité foncière continue à se référer aux personnes. La modernisation du cadastre a permis en 1955 l'instauration du fichier immobilier qui comporte un fichier personnel (personne) et un fichier réel (immeuble). Ce fichier réel est la principale source d'information pour les tiers. [...]
[...] Parmi tous les types de publicité, la publicité foncière est la plus achevée. Repères historiques Jusqu'à la révolution, le principe est celui de la clandestinité qui prévaut en matière de transaction immobilière, aucun système de publicité foncière n'est organisé. On peut relever quelques tentatives de publicité. D'abord l'ordonnance de Villers-Cotterêts de 1539 qui organise l'insinuation des donations, on enregistrait les donations dans un but de protection des familles, et non des tiers. Une autre tentative est Colbert avec un édit de 1679 qui tente de mettre en place un véritable système de publicité foncière, mais ce système ne va pas fonctionner, notamment en raison de l'opposition de la noblesse qui n'avait pas envie que leur endettement hypothécaire soit révélé. [...]
[...] D'une façon générale, le service de la publicité foncière n'est pas juge de la validité des actes. En principe, il se borne seulement à vérifier que l'acte est publiable, donc que l'effet relatif est bien respecté, et que l'acte est régulier en la forme. Le lien entre la publicité foncière et le notariat est étroit, d'abord car en principe ne peuvent être publiés au service de la publicité foncière que les actes authentiques (article 4 du décret). Les actes pouvant être publiés sans être vêtus de la forme authentique sont soit annexés à un acte de dépôt au rang des minutes d'un notaire (exemple : certaines délibérations d'assemblée générale de société en matière d'apport immobilier), soit les préliminaires d'un acte authentique (exemple : pour une demande en justice tendant à obtenir la réitération par acte authentique d'une promesse unilatérale de vente passée sous seing privé). [...]
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