Gestion des copropriétés en difficultés, recouvrement des impayés, loi du 10 juillet 1965, mise en demeure, copropriétaire débiteur, mandataire ad hoc, administrateur provisoire, commission spéciale, expropriation, état de carence, injonction de payer, loi Macron du 6 août 2015, article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, capacité juridique, plan de sauvegarde, statut de copropriété, copropriété immobilière, règlement de copropriété
La France compte actuellement 560 000 ensembles immobiliers régis par le statut de copropriété. Cela représente environ 11 millions de logements.
On estime aujourd'hui à environ 18 % le nombre de copropriétés en difficulté (1/5).
La loi de 1965 n'a pas défini de cadre légal qui permette de gérer les difficultés rencontrées par les copropriétés, notamment liées aux impayés ou à la dégradation de l'immeuble.
Le syndic a la responsabilité de mettre en oeuvre plusieurs moyens pour contraindre les copropriétaires à payer leurs charges, et il doit également s'assurer de la bonne réalisation des travaux d'entretien et de rénovation pour éviter la dégradation du bâti.
Le syndicat des copropriétaires est aussi responsable de l'entretien des parties communes et sa responsabilité sera engagée en cas de dommage causé à un tiers ou à un copropriétaire en cas de manque d'entretien d'un copropriétaire. Plusieurs procédures peuvent être utilisées par le syndic afin de récupérer auprès des copropriétaires les sommes impayées.
[...] ) sont imputables au copropriétaire débiteur. Donc en plus des sommes impayées, le copropriétaire sera poursuivi pour le paiement de l'ensemble des frais. Les actions menées en justice par les acteurs de la copropriété Les actions collectives Le syndicat détient la personnalité morale et peut être amenée à agir en justice pour défendre les droits de l'ensemble des copropriétaires, pour préserver l'immeuble, mais il peut aussi être mis en cause par un tiers extérieur à l'immeuble ou par un copropriétaire lui-même. [...]
[...] La gestion des copropriétés en difficulté La procédure d'alerte : le mandataire ad hoc Il s'agit d'une mesure préventive qui intervient avant la réelle dégradation de la situation. Les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif de prévention encadré par les articles 29 et suivants de la loi de 65. Une copropriété est considérée comme étant en difficulté lorsque le taux d'impayé atteint : 25% du budget prévisionnel pour les copropriétés jusqu'à 200 lots du budget pour les copropriétés de plus de 200 lots. [...]
[...] Il devra malgré tout informer le CS de toutes les décisions qu'il prendra concernant l'immeuble. Dès qu'il prend une décision, il doit la mentionner dans un PV d'AG qui sera transmis aux copropriétaires par RAR. La nomination de l'administrateur entraine automatiquement : La suspension des remboursements d'emprunt La suspension de toutes les actions en justice qui était en cours à l'égard du syndicat La suspension de toutes les créances et majorations Tous les créanciers ont 3 mois pour déclarer à l'administrateur provisoire par LRAR le montant des sommes dues. [...]
[...] Le préfet préside cette commission qui comprendra des représentants de propriétaires et de locataires de l'immeuble. Le préfet va demander une expertise de la copropriété afin de mettre en place un plan de sauvegarde, défini pour un délai de 5 ans. Ce plan établit sur 5 ans devra permettre de réduire les charges si elles sont trop importantes, de réaliser tous les travaux de conservation de l'immeuble, de redresser financièrement la copropriété, et enfin d'accompagner le syndicat pendant 5 ans pour mettre en œuvre ces solutions. [...]
[...] Le résultat de l'enquête sera adressé au préfet qui prendra un arrêté pour prononcer la vente des biens immobiliers. C'est ce qu'on appelle un arrêté de cessibilité. Une phase judiciaire : le juge de l'expropriation convoquera la personne expropriée et la personne publique afin de délivrer une ordonnance d'expropriation. La personne publique devra proposer une indemnisation à l'exproprié, qui disposera d'un mois pour accepter ou contester l'indemnité. Elle correspond en général à la valeur vénale du bien immobilier au moment de l'expropriation. [...]
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