Avantages et inconvénients de la société civile en fonction des situations

Extraits

[...] Aussi, pour les concubins, la SCI permet en cas de décès d'assurer la jouissance de la résidence principale au survivant. Inconvénients de la SCI : pour que le conjoint bénéficie du droit temporaire et du droit viager au logement, il faut que le bien immobilier soit dans la succession, or là il est dans la société. Mais, on peut compenser l'absence de protection successorale par des statuts adaptés. Aussi pour le calcul de l'ISF il ne sera pas possible d'appliquer l'abattement de car il ne s'applique que lorsque la détention est directe. [...]

[...] La création de ces sociétés n'avait finalement servi qu'à obtenir une imposition plus faible que celle normalement due pour une donation directe. Dans un arrêt du 6 mars 2013, les juges ont requalifié une donation-partage en donation simple, lorsque la donation portait sur des quotes-parts indivises. Or souvent, les donateurs donnent un bien immobilier, sauf que la Cour de cassation en 2013 requalifie la donation-partage en donation simple. Les quotes-parts indivises étaient certes des donations, mais pas une donation-partage. La SCI permet d'éviter l'indivision. [...]

[...] Mais attention à l'abus de droit : fictivité de la SCI ou but exclusivement fiscal de l'opération Pour comprendre en quoi ces opérations constituent un abus de droit, il faut savoir qu'il existe deux méthodes distinctes d'évaluation de la nue-propriété d'un immeuble : Établir cette valeur en fonction de critères économiques tels que l'espérance de vie de l'apporteur ou la rentabilité du bien. Cette méthode peut être utilisée en cas de vente de la nue-propriété ou d'apport à une société. Établir cette valeur en fonction de l'âge de l'usufruitier. C'est la seule méthode acceptée par le fisc en cas de donation de la nue-propriété d'un bien (article 762 du CGI). [...]

[...] Au lieu de faire des donations ordinaires à chacun, la donation-partage c'est un acte collectif. L'intérêt de cet acte c'est que quand on évalue les biens, au lieu de le faire au décès, on maintiendra la valeur du départ. L'intérêt d'une donation-partage c'est de bloquer l'évaluation des biens au jour de la donation sans qu'il n'y ait lieu au décès de l'ascendant de revaloriser les lots. L'avantage de la société civile dans le cadre de la donation-partage est un avantage fiscal. [...]

[...] Dès lors, pour évaluer la résidence principale le jour de la succession, il semble préférable de passer par une détention directe de l'immeuble et non par une SCI pour bénéficier de l'abattement de 20%. Mais, tout dépend des héritiers, car il est intéressant de passer par la SCI pour appliquer l'imposition de et non le barème fiscal. L'inconvénient de la SCI est que l'abattement de 20% dont peuvent bénéficier les héritiers sur la résidence principale ne sera pas applicable. Par principe il faut payer les droits directement, mais il y a des exceptions, on peut demander un paiement différé ou un paiement fractionné. [...]