Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 avril 2023 - L'obligation de délivrance du bailleur et la réparation des préjudices liés à l'inexécution des travaux lui incombant

Extraits

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile avril 2023 - L'obligation de délivrance du bailleur et la réparation des préjudices liés à l'inexécution des travaux lui incombant Faits et procédure Les faits matériels Dans cet arrêt de la Cour de cassation, il est question d'une affaire impliquant des bailleurs et leur locataire, une société immobilière. La locataire a assigné les bailleurs en 2009 pour exécution de travaux de remise en état ainsi qu'en indemnisation de ses préjudices. Suite à la liquidation judiciaire de la locataire en 2013, le liquidateur a repris l'instance et a demandé la condamnation des bailleurs au paiement des travaux de remise en état ainsi que de dommages-intérêts pour manquement à leur obligation de délivrance. [...]

[...] Le locataire doit prouver l'existence et l'étendue de ces conséquences dommageables. La mesure de la réparation de la perte de chance subie par le locataire en cas de défaut de délivrance conforme Les conditions d'application de la réparation de la perte de chance La réparation de la perte de chance est applicable lorsque le locataire a perdu la possibilité d'obtenir un avantage économique, du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La perte de chance doit être certaine et sérieuse, c'est-à-dire qu'elle doit résulter d'un événement précis et avoir une réelle probabilité de se réaliser. [...]

[...] Les modalités de mesure de la réparation de la perte de chance La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, selon les articles 1144 et 1149 du Code civil. Le montant de l'indemnisation doit correspondre à la valeur de la chance perdue, c'est-à-dire à la valeur économique de l'avantage perdu. Le locataire doit prouver cette valeur économique. Il est également possible de recourir à des méthodes d'estimation, telles que le calcul du manque à gagner ou l'analyse de la rentabilité de l'investissement perdu. [...]

[...] Le problème de droit Dans quelle mesure le locataire peut-il obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant et comment mesurer la réparation de la perte de chance subie par le locataire en cas de défaut de délivrance conforme ? La réponse de la Cour de cassation En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, mais la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, selon les articles 1144 et 1149 du Code civil, la Cour de cassation ayant cassé l'arrêt de la cour d'appel qui avait condamné les bailleurs à payer le coût des travaux et une somme au titre du préjudice d'exploitation. [...]