Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 octobre 2012 - L'acte de vente d'un bien immobilier permet-il à l'acquéreur d'invoquer l'expiration du droit de jouissance ou d'occupation au bout de trente ans ?

Extraits

[...] La Cour de cassation explique que les parties pouvaient consentir un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale d'un bien sous réserve des règles d'ordre public. Puisque la Cour d'appel n'a pas caractérisé une atteinte aux règles d'ordre public, le contrat doit s'appliquer (force obligatoire) et elle ne peut y faire échec en invoquant les règles du Code civil sur le droit d'usage et d'habitation. Depuis l'arrêt Caquelard du 13 février 1834, la Cour de cassation n'a jamais aussi clairement admis la faculté de libre création des droits réels. Cet arrêt s'identifie ainsi comme un véritable arrêt de principe. [...]

[...] Dans un sens plus littéral, le vendeur en tant que personne morale avait la possibilité de consentir un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale, non subordonnée au régime spécifique du droit d'usage et d'habitation, à moins que la convention fût contraire à l'ordre public. Ainsi, il conviendra d'étudier l'arrêt présentement introduit, en analysant dans un premier temps le non-respect de la convention par laquelle le vendeur pouvait consentir un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale, non subordonnée au régime spécifique du droit d'usage et d'habitation puis il s'agira enfin de voir que cette jouissance spéciale ou l'occupation des locaux lui appartenant ou de locaux de remplacement peut s'étendre sur toute la durée de son existence, et que cette convention est illicite si elle est contraire à l'ordre public, tout en soulignant bien évidemment qu'un tel droit est imprescriptible (II). [...]

[...] Un régime divergent du régime du droit d'usage et d'habitation classique La Cour d'appel an constatant que « le droit concédé dans l'acte de vente à la Maison de Poésie est un droit d'usage et d'habitation et que ce droit, qui s'établit et se perd de la même manière que l'usufruit et ne peut excéder une durée de trente ans lorsqu'il est accordé à une personne morale, est désormais expiré », viole les articles 544 et 1134 du Code civil. La Cour d'appel a méconnu la volonté de constituer un droit réel et n'a donc pas respecté la force obligatoire du contrat et du droit de propriété (articles 544 et 1134 du Code civil). Il est question, en l'espèce, d'une volonté contractuelle traduite par la convention réalisée par les deux parties. [...]

[...] La Cour de cassation, malgré de nombreuses critiques en doctrine, va réaffirmer que les parties peuvent valablement créer un droit réel de jouissance spéciale pour toute la durée d'existence d'une fondation dès lors qu'aucune disposition légale ne l'interdit. C'est un véritable éloge du droit réel de jouissance spéciale. [...]

[...] Il faut bien évidemment entendre cette jouissance spéciale comme la jouissance et l'occupation des locaux lui appartenant ou de locaux de remplacement, et pouvant s'étendre sur toute la durée de son existence. Comme la convention précitée témoignait une réelle volonté d'appliquer notamment l'occupation de la Maison de Poésie tant que les nouveaux locaux n'étaient pas aménagés, il y a eu une réelle rupture de cette dernière qui illustrait un réel régime divergent du régime du droit d'usage et d'habitation que confère le droit civil. [...]