Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 avril 2022 - La servitude de vue illicitement ou irrégulièrement réalisée sur un mur partie commune d'une copropriété

Extraits

[...] En l'espèce, le propriétaire d'un lot à usage professionnel situé au rez-de-chaussée de sa résidence a conçu, entre 1976 et 1977, et ce sans aucune autorisation, plusieurs ouvertures dans un des murs extérieurs partie commune de la copropriété de sorte à bénéficier d'une vue sur le fonds de la copropriété voisine et en sus, aménagé une terrasse sur ledit fonds. Le syndicat de la copropriété empiété ester en justice par voie d'assignation à l'encontre du second syndicat des copropriétaires en suppression desdites ouvertures et en cessation de l'empiètement, le défendeur procédant de facto à une intervention forcée du propriétaire ayant édifié la terrasse et les ouvertures litigieuses de sorte à le constituer partie à l'instance. Un jugement de première instance est rendu et l'une des parties interjette l'appel. [...]

[...] En sus, la Cour de cassation rappelle, selon les termes de l'article 690 du Code civil, que la propriété des servitudes continues et apparentes peut s'acquérir par titre ou par possession trentenaire, de sorte que le délai décennal dit « abrégé » dont peut jouir le possesseur de bonne foi par le biais d'un juste titre est exclu. À cet égard, il convient ainsi de rappeler que les ouvertures en l'espèce ont été réalisées sur le mur partie commune par le copropriétaire au cours des années 1976 et 1977 et que ce n'est que trente-cinq plus tard que le syndicat de copropriété lésé a traduit le second en justice due à sa négligence lors de l'aménagement de ces ouvertures par l'un de ses copropriétaires. [...]

[...] À cet égard, la Cour de cassation reconnaît donc implicitement qu'un morceau de partie commune, constitué par la servitude de vue, puisse se voir approprié par usucapion, le bénéficiaire étant le copropriétaire du seul fait de sa qualité de constructeur des ouvertures caractérisant ladite servitude de vue ; cette appropriation ne se cantonnant cependant qu'aux ouvertures réalisées sur ledit mur partie commune et non sur l'entièreté du mur extérieur, divisé quant à lui en quote-part entre les copropriétaires. À cet égard donc, l'usucapion permet l'agrandissement du copropriétaire ayant réalisé les ouvertures puisque vient se greffer à son lot privatif préexistant la propriété de la servitude de vue n'ayant pas été contesté dans le délai trentenaire prévu. [...]

[...] De ce fait, la passivité des syndicats exclut les vices pouvant être invoqués permettant de ce fait la viabilité de la possession utile. En sus, la Cour semble attacher son raisonnement à la démonstration d'une prescription acquisitive pour le copropriétaire alors même qu'un droit de copropriété peut être acquis par prescription. En effet, si cette dernière est traditionnellement usitée par une seule et même personne pour se voir reconnaître un droit de propriété sur un immeuble, il est aussi possible d'acquérir par usucapion un droit de copropriété résultant d'une utilisation commune et d'une possession utile (1re Civ avril 1959 ; Civ février 1972). [...]

[...] Néanmoins, la Cour de cassation prend donc en l'espèce une position aux antipodes de sa jurisprudence antérieure et considère que ce formalisme est sans lien avec la possibilité pour le copropriétaire de prescrire une servitude de vue quand bien même celle-ci serait entachée d'une illicéité ou irrégularité. Ces dernières peuvent se caractériser en l'espèce par le fait que ledit copropriétaire n'avait ni recueilli l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires pourtant essentiels puisqu'elle doit approuver à la majorité absolue les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble relativement à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ni préalablement déclaré en mairie les travaux qu'il comptait réaliser sur la construction existante comme imposée par l'article R.421-17 du Code de l'urbanisme. [...]