Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 avril 2023 - L'obligation de présenter une demande amiable préalable pour agir en diminution de loyer - Fiche d'arrêt

Extraits

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile avril 2023 L'obligation de présenter une demande amiable préalable pour agir en diminution de loyer Fiche d'arrêt et plan détaillé Faits et procédure Les faits En 2018, Madame J. a loué un logement à Madame Z et Monsieur I. En décembre de la même année, elle leur a donné congé pour vendre le bien. En février 2019, les locataires ont demandé la nullité du congé et ont également sollicité une diminution de loyer en raison d'un écart entre la surface habitable mentionnée dans le bail et celle mesurée par eux. [...]

[...] Le défaut de présentation d'une demande amiable préalable rend irrecevable l'action en diminution de loyer. Exemple de plan Dans un premier lieu, il convient de se pencher sur la portée de l'obligation de présentation d'une demande amiable préalable pour agir en diminution de loyer en raison d'un écart de surface habitable, conformément à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette obligation a été précisée par la Cour de cassation dans son arrêt du 20 avril 2023 Dans un second lieu, il est important de comprendre les conséquences qui découlent du défaut de présentation d'une demande amiable préalable. [...]

[...] Par conséquent, l'obligation de présentation d'une demande amiable préalable est justifiée et contribue à une meilleure gestion des litiges en matière de bail d'habitation Les conséquences du défaut de présentation d'une demande amiable préalable. Le défaut de présentation d'une demande amiable préalable avant de saisir le juge rend irrecevable l'action en diminution de loyer formée par le locataire. Cette règle a pour but de responsabiliser le locataire en l'incitant à faire preuve de diligence et à rechercher une solution amiable avec son bailleur avant de saisir le juge. Par ailleurs, cette obligation permet d'éviter un engorgement des tribunaux et une augmentation des coûts de la procédure pour les parties. [...]

[...] Ainsi, il convient de nuancer l'obligation de présentation d'une demande amiable préalable, en tenant compte des circonstances particulières de chaque affaire. Toutefois, cette nuance ne doit pas être trop large afin de préserver l'effet incitatif de l'obligation de présentation d'une demande amiable préalable sur les parties pour résoudre les litiges à l'amiable Les modalités de saisine du juge pour agir en diminution de loyer en l'absence de demande amiable préalable Dans l'hypothèse où le locataire n'aurait pas présenté de demande amiable préalable et souhaite saisir le juge pour agir en diminution de loyer en raison d'un écart de surface habitable, il devra le faire dans un délai de quatre mois à compter de la demande faite au bailleur. [...]

[...] L'action en diminution de loyer 1. La recevabilité de l'action en diminution de loyer en l'absence de demande amiable préalable. L'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit présenter une demande amiable préalable au bailleur avant de saisir le juge pour agir en diminution de loyer. En l'absence d'une telle demande, l'action en diminution de loyer est irrecevable. Cette règle est importante, car elle permet de favoriser la résolution amiable des litiges entre les parties. [...]