bonne foi, démolition d'une construction, accession immobilière, principe de bonne foi, ouvrage litigieux, contrat translatif, titre de propriété, jurisprudence, cour de cassation, commentaire d'arrêt
En l'espèce, le constructeur a édifié un ouvrage sur un fonds en recueillant préalablement l'assentiment du propriétaire de celui-ci et, après avoir quitté les lieux, souhaite percevoir une compensation relative à la valorisation dudit fond généré par l'ouvrage.
Le constructeur este en justice à l'encontre du propriétaire en remboursement de la valeur dont le fonds s'est trouvé augmenté du fait de l'édification de l'ouvrage. Un jugement de première instance est rendu et le requérant interjette appel de la décision. La Cour d'appel de Poitiers, par un arrêt d'appel en date du 22 octobre 2019, déboute l'appelant de sa demande et fait grâce à celle de l'intimée tendant à la démolition de l'ouvrage litigieux aux frais exclusifs de l'appelant au motif que ce dernier ne pouvait se voir attribuer la qualité de constructeur de bonne foi malgré l'autorisation donnée par le propriétaire, celle-ci étant constituée par un titre translatif de propriété dont il ignore les vices au sens de l'article 555 du Code civil et par référence à l'article 550 du même Code.
L'appelant se pourvoit alors en cassation au moyen que celui qui construit sur le fonds d'autrui avec l'autorisation du propriétaire est présumé être de bonne foi sans considération pour l'existence d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, d'autant que l'autorisation donnée peut être entendue comme une renonciation tacite du propriétaire de se prévaloir de son droit à la démolition d'un tel ouvrage construit sur son fonds.
[...] De fait, lorsque le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire peut exiger, entre autres, la démolition de l'ouvrage litigieux aux frais du constructeur, même si celui-ci constitue son domicile (Cass. civ mai 2018, n°16-15.792). A contrario, dans l'hypothèse d'un constructeur constitué de bonne foi, les prérogatives attachées au propriétaire se trouvent largement altérées en ce qu'il ne peut valablement demander la démolition de l'ouvrage litigieux, étant de fait tenu de le conserver. A cet égard, la seule possibilité restant à sa portée sera l'indemnisation du tiers évincé pour l'acquisition de la propriété sur son ouvrage, indemnisation représentant au choix (Cass. [...]
[...] Il ressort de cet arrêt que la Cour de cassation souhaite mettre fin, au même titre que le débat sur la constitution de bonne foi par la seule autorisation, à d'interminables interprétations de volonté tacite du propriétaire par son simple assentiment à la construction de l'ouvrage litigieux. Par une forme de dédain relatif au second moyen invoqué par le requérant, la troisième chambre civile de la Cour de cassation semble affirmer que l'autorisation de construire ne revêt en réalité que la qualité d'une simple tolérance de l'ouvrage sur son fonds, tolérance ayant un caractère précaire puisqu'elle n'est point écrite dans le marbre, de sorte qu'une tolérance peut rapidement muter en une intolérance, notamment lorsque, comme en l'espèce, c'est le constructeur qui assigne le propriétaire du fonds en dédommagement alors même que ce dernier avait donné une autorisation de bonne grâce pour que le constructeur y édifie son ouvrage. [...]
[...] La troisième chambre civile de la Cour de cassation a même constitué la bonne foi du constructeur qui avait édifié un ouvrage avec le seul concours des propriétaires et en l'absence de toute convention posant expressément cette autorisation ni même réglant le sort ultérieur des constructions, de manière similaire à l'espèce (Cass., civ décembre 2013, n°12-15.916). De cette extension de la notion de bonne foi au sens de l'article 550 du Code civil, il résulte que le constructeur d'espèces aurait pu se trouver constitué de bonne foi eu égard à la jurisprudence antérieure. Nonobstant, la jurisprudence demeure réticente quant à la constitution de bonne foi du constructeur au regard d'une autorisation expresse ou tacite émanant du propriétaire (Cass. [...]
[...] De ce fait, le constructeur argue de l'assentiment accordé par le propriétaire du fonds pour caractériser sa bonne foi. S'il pouvait être considéré de prime abord que ce moyen, au regard de l'article 550 du Code civil, n'aurait pu être accueilli puisqu'il n'établit pas un titre putatif, la Cour de cassation a semblé admettre à plusieurs reprises que le seul assentiment du propriétaire était un gage de bonne foi du constructeur. En effet, la Cour a pu affirmer qu'une autorisation de construire pouvait être une marque de bonne foi notamment en considérant que l'autorisation de demander un permis de construire à une personne désirant acquérir le terrain pouvait constituer un titre putatif pour le bénéficiaire ayant cru de bonne foi avoir un titre l'autorisant à bâtir en qualité de propriétaire (Cass. [...]
[...] civ oct. 1990) soit le coût actuel des matériaux usités et de la main-d'œuvre (Cass. civ fév. 2006), soit la valorisation procurée au fonds du fait de la construction comme précisé au troisième alinéa dudit article. Ce faisant, il est alors primordial pour le tiers évincé que sa bonne foi soit constituée. [...]
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