Cour de cassation, chambre civile, 12 septembre 2019, sous-loyers, sous-location, bailleur, droit de propriété
« Bien mal acquis, ne profite jamais », ce proverbe signifie que tout avantage obtenu malhonnêtement ne profite jamais réellement à celui qui compte s'en prévaloir. La Cour de cassation fait une parfaite application de cet adage, notamment dans une affaire du 12 septembre 2012 dans laquelle il est question d'une sous-location par les locataires sans autorisation du propriétaire. En effet, le 16 avril 1997, la SCI l'Anglais donne en bail un appartement à M.P et Mme H. Par la suite, M. K devient propriétaire de cet appartement et le 8 avril 2014, il délivre un congé à ses locataires afin de le reprendre à des fins personnelles. Toutefois, il constate que M. P et Mme H ont sous-loué l'appartement.
[...] Par cette formulation, le juge affirme, clairement, la nature des sous-loyers issus d'une sous-location en tant que « fruits civils ». Les « fruits civils » peuvent être définis comme étant les gains résultant de l'exploitation d'une chose sans pour autant en altérer la substance. Dans le cas de l'espèce, les fruits en question sont les loyers, lesquels proviennent d'une sous-location qui n'altère pas la nature fondamentale de l'appartement. La Cour de cassation a ainsi jugé à juste titre que les sous loyers sont des « fruits civils ». [...]
[...] Ainsi, la Cour de cassation impose son raisonnement concernant les loyers perçus dans le cadre de sous-locations irrégulières. Cette qualification revêt une importance significative, car elle entraîne la restitution des sous-loyers au propriétaire au regard de son droit d'accession. L'affirmation évidente de l'appartenance des fruits civils au propriétaire La Cour de cassation poursuit sa décision en énonçant que les fruits civils, c'est-à-dire les sous-loyers perçus lors de la sous-location, « appartiennent par accession au propriétaire ». Le juge du droit fait ainsi référence au droit d'accession que possède le propriétaire sur sa chose et sur ce qu'elle produit. [...]
[...] Il s'agit tout de même de comprendre que dans le cadre d'une sous-location autorisée le locataire aura le fructus de la chose louée. Dans la décision, il apparaît donc logique que le propriétaire récupère ses fruits civils. Cependant, quid de l'ancien propriétaire de l'appartement ? En effet, la propriété de l'appartement a changé durant la location de ce dernier, il est louable de se demander si la sous-location a débuté avant le changement de propriétaire ou non, et si les locataires ne devraient pas restituer également des sous-loyers à la société l'Anglais. [...]
[...] Il n'y a pas meilleur témoigne de la détention et de la protection du droit de propriété que de pouvoir choisir d'y renoncer, même partiellement. [...]
[...] Tous ces éléments concordent avec la décision de la Cour de cassation qui, en qualifiant les sous-loyers de fruits civils, réclame donc leur restitution au propriétaire. Pour autant, l'idée qui ressurgit actuellement en matière de location est que, le locataire fait les fruits siens. Cette idée est présente dans l'article 1711 de l'avant-projet de la réforme des contrats spéciaux, qui dispose « Le locataire fait les fruits siens », c'est-à-dire que la décision de la Cour de cassation retire le fructus qu'à normalement le locataire. [...]
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