Arrêt du 20 mai 2015: la condition suspensive dans un compromis de vente

Extraits

[...] Lorsque l'on conclut un compromis de vente avec stipulation d'une condition suspensive, on fait dépendre la réalisation de la vente d'un évènement futur et incertain. C'est lorsque cet élément se réalise qu'a lieu le transfert de propriété. La condition retarde la formation de la vente, elle suspend l'exécution du contrat jusqu'à la réalisation de l'évènement prévu. Une fois la condition réalisée, la vente est sensée avoir eu lieu dès la conclusion du contrat, donc on applique le principe de rétroactivité. Pour être valable, la condition suspensive ne doit pas être potestative, elle ne doit pas dépendre de la volonté d'une seule des parties. [...]

[...] Néanmoins lorsqu'aucun délai n'est stipulé dans la clause suspensive, la question peut se poser de savoir s'il y a un délai maximum pour réaliser la condition même s'il est non mentionné ou si au contraire, il n'y a aucune limite de temps. Les juges de cassation ont rappelé en l'espèce que l'absence d'un délai de réalisation de la condition ne conférait pas à l'obligation un caractère perpétuel. Cette décision rentre en conflit avec la jurisprudence antérieure de 1991. C'est-à-dire que les juges estime que passer un certain délai, si l'élément n'est pas arrivé alors la condition suspensive sera jugée défaillante, même en l'absence de la stipulation d'un délai bien précis, et même s'il n'est pas certain que l'événement n'arrivera pas. [...]

[...] La seule condition suspensive ayant un effet obligatoire est celle prévoyant l'obtention d'un prêt, si l'acheteur n'obtient pas le prêt, les indemnités d'immobilisation et le dépôt de garantie seront récupérés. En revanche si la banque propose un prêt conforme à ce qui est prévu dans la clause suspensive alors l'acheteur est tenu de l'accepter. Toutes les autres clauses suspensives sont négociées et déterminées par les cocontractants comme ils le veulent, librement. La condition suspensive forme une obligation conditionnelle, mais qui est limitée dans le temps, elle ne confère pas à l'obligation un caractère perpétuel. [...]

[...] De ce fait, le bénéficiaire ne pourra donc plus renoncer à la condition suspensive puisque le contrat sera jugé caduc. En l'espèce, l'acheteur été le bénéficiaire exclusif de la clause suspensive il aurait pu unilatéralement y renoncer or les juges de cassation ont jugé que la réalisation de la condition avait dépassé un délai raisonnable et que de ce fait la condition était jugée défaillante et le contrat caduc, empêchant toute action de renoncement de la part de l'acheteur. [...]

[...] Or un prix n'est jamais fixe, et au fil du temps les biens mobiliers ou immobiliers peuvent perdre ou gagner de la valeur, en ne prévoyant pas de pouvoir adapter le prix en fonction des taux qui seront exercés à l'époque où la vente aura réellement lieu une fois l'évènement prévu dans la condition suspensive réalisée, les parties prévoyaient donc que cette condition serait remplie dans un futur proche. Les juges ont décidé que six ans pour l'obtention d'un certificat d'urbanisme n'étaient pas un délai raisonnable. De plus, les parties se doivent de faire preuve de bonne foi, et l'acheteur en demandant le certificat d'urbanisme plusieurs années après la conclusion de la clause, n'est pas forcément respectueux de ce principe, il a laissé les choses stagner un long moment alors que la demande aurait pu être réalisée dans un délai beaucoup plus bref. [...]