Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 novembre 2008, n° 07-17357 - L'hypothèque ayant été consentie dans le cadre d'un contrat de prêt cesse-t-elle d'exister avec l'extinction de restitution ?

Sarah S.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 novembre 2008, n° 07-17357 - L'hypothèque ayant été consentie dans le cadre d'un contrat de prêt cesse-t-elle d'exister avec l'extinction de restitution ?

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Thèmes abordés

droit immobilier, droit des contrats, arrêt du 5 novembre 2008, contrat de prêt, BNP Paribas, garantie de remboursement, garantie hypothécaire, cautionnement hypothécaire, obligation de restitution, annulation d'un contrat, article 1875 du Code civil, ventes immobilières, article 2385 du Code civil, arrêt du 17 novembre 1982

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Résumé du document

Le 30 décembre 1992, un couple a acquis des lots de la part d'une société civile immobilière. Cependant, afin de pouvoir financer l'achat de ces lots, le couple a demandé des prêts à la banque BNP Paribas, et en garantie de ces prêts, le couple inscrit une hypothèque sur les biens acquis, donc les lots. Cependant, suite à la défaillance du promoteur, le couple a demandé la résolution des ventes, ainsi que la nullité des actes de financement avec remboursement des sommes versées.
Un jugement a été rendu en première instance. La Cour d'appel a dû statuer sur cette affaire et a décidé de débouter la banque de ses demandes de maintien de garanties, mais a également prononcé la résolution des ventes et des actes de prêt, ainsi que le remboursement des sommes versées à la banque prêteuse.
Pour ce faire, l'arrêt retient que, compte tenu du prononcé de la résolution des ventes immobilières et de son effet rétroactif, la demande de la BNP doit être rejetée. Cependant, n'étant pas satisfaite de la décision rendue par la Cour d'appel, la banque décide de se pourvoir en cassation.

Sommaire

L'obligation de restitution, une obligation spécifique au contrat de prêt
1. L'annulation du contrat principal, une annulation n'impactant pas l'obligation de restitution
2. La persistance de l'obligation de restitution, condition du maintien de l'hypothèque
L'hypothèque, un accessoire au contrat de prêt
1. Une exception à l'adage « accessorium sequitur principale »
2. Une jurisprudence compréhensible, mais au demeurant critiquable

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Extraits

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile novembre 2008, n° 07-17357 L'hypothèque ayant été consentie dans le cadre d'un contrat de prêt cesse-t-elle d'exister avec l'extinction de restitution ? Le 30 décembre 1992, un couple a acquis des lots de la part d'une société civile immobilière. Cependant, afin de pouvoir financer l'achat de ces lots, le couple a demandé des prêts à la banque BNP Paribas, et en garantie de ces prêts, le couple inscrit une hypothèque sur les biens acquis, donc les lots. [...]

[...] En l'espèce ici, l'hypothèque est l'accessoire au contrat principal qui est un contrat de prêt. Ici, la Cour d'appel a annulé le contrat de prêt, logiquement l'hypothèque devrait également disparaît puisque c'est son accessoire. Or, dans ce cas-là, la Cour d'appel a rappelé que « l'hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation », cela signifie que même si le contrat de prêt est annulé, l'hypothèque ne le sera pas, elle continuera d'exister tant que l'obligation de restitution découlant du contrat de prêt persiste. [...]

[...] De fait, la Cour de cassation a poursuivi sa jurisprudence constante et a donc statué de la même façon, une solution contraire aurait été étonnante notamment en ce qu'elle aurait renversé cette constance jurisprudentielle. Certes elle est compréhensible par le fait que la solution a été rendue dans la suite de la constance jurisprudentielle, mais elle l'est aussi, car elle vise à protéger les créanciers notamment. En effet, cette solution protège les créanciers notamment parce que le fait que la sûreté persiste tant que la restitution persiste permet aux créanciers d'être quasiment certains qu'ils auront le remboursement de leur créance. [...]

[...] De plus, la Cour de cassation rappelle que même si le contrat a été annulé l'obligation de restitution ne l'est pas et sa persistance permet la persistance de l'hypothèque. En effet, elle a soutenu que « l'obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée ». La persistance de l'obligation de restitution, condition du maintien de l'hypothèque L'article 2385 du Code civil est relatif à l'hypothèque. [...]

[...] Cela montre qu'une certaine confusion continue de persister en ce qui concerne le sort des sûretés réelles dans le cadre d'un contrat de prêt. Cela met en exergue un problème qui n'est toujours pas résolu et qui pourrait porter préjudice au créancier ou au débiteur, notamment parce que comme cela est prévu dans le droit français, le juge statue selon son intime conviction, les juges peuvent donc rendre des solutions différentes et cela mènerait donc à des divergences entre les juridictions, et a un plus grand encombrement des juridictions. [...]

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