La vente de l'immeuble loué décharge-t-elle le vendeur de son obligation de payer l'indemnité d'éviction due au locataire auquel il a refusé, avant la vente, le renouvellement du bail ?

Extraits

[...] Envisageant la possibilité du paiement d'une dette par une personne qui n'y est initialement pas obligée l'article 1342-1 du Code civil dispose que « le paiement peut être fait même par une personne qui n'y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier » Affirmant l'article L145-28 du code de commerce, la Cour de cassation en sa 3e chambre civile énonce dans un arrêt rendu le 18 février 1998 qu'en toute hypothèse, le locataire peut opposer à l'acquéreur de l'immeuble le droit au maintien dans les lieux tant qu'il n'aura pas perçu l'indemnité d'éviction même si cet acquéreur n'est pas tenu de la payer. Solution confirmée dans un arrêt plus récent rendu le 13 juillet 2010 dans lequel la Cour de cassation affirme que le droit au maintien dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction étant opposable au nouveau propriétaire des lieux, objets du bail. En l'espèce la société locataire refuse de quitter les lieux tant que n'est pas intervenu le paiement de son indemnité d'éviction. [...]

[...] EN EFFET DANS UN ARRêT RENDU LE 2 JUIN 1992 EN SA PREMIèRE CHAMBRE CIVILE, LA COUR DE CASSATION A PU AFFIRMER QUE « LE TIERS QUI SANS Y êTRE TENU A PAYé LA DETTE D'AUTRUI DE SES PROPRES DENIERS EST TENU DE PROUVER QUE LA CAUSE DONT PROCèDE CE PAIEMENT IMPLIQUE POUR LE DéBITEUR DE LUI REMBOURSER LES SOMMES AINSI VERSéES » Solution plus récemment confirmée par la même Cour dans un arrêt rendu le 9 février 2012 dans lequel elle énonce que « qu'il incombe à celui qui a sciemment acquitté la dette d'autrui, sans être subrogé dans les droits du créancier, de démontrer que la cause dont procédait ce paiement impliquait, pour le débiteur, l'obligation de lui rembourser la somme ainsi versée. » En l'espèce, la société nouvellement propriétaire de l'immeuble objet du bail commercial a payé la dette qui incombait à l'ancien propriétaire, dans le cas où le contrat de vente ne contenait aucune clause explicitant la transmission de l'obligation aux nouveaux propriétaires. La société nouvellement propriétaire aimerait se faire rembourser le montant de l'indemnité d'éviction par la société anciennement propriétaire, vendeuse de l'immeuble. [...]

[...] En conclusion il ressort de la jurisprudence précitée que la société acquéreuse, qui s'est acquittée de la dette de l'ancien propriétaire vendeur, sans pour autant être subrogée dans ses droits, doit démontrer que la cause dont procédait le paiement de l'indemnité d'éviction implique pour le débiteur l'obligation de lui rembourser la somme versée. La société nouvellement propriétaire pourra notamment avancer devant le juge le refus par les anciens propriétaires de payer la dette et le refus concomitant de la société locataire de quitter les lieux sans le paiement effectif de son indemnité d'éviction, et donc ainsi l'obligation pour elle de payer la dette afin de pouvoir effectivement exercer de manière totale, et non démembrée, son droit de propriété sur l'immeuble vendu. [...]

[...] La vente de l'immeuble loué décharge-t-elle le vendeur de son obligation de payer l'indemnité d'éviction due au locataire auquel il a refusé, avant la vente, le renouvellement du bail ? Une société, en qualité de propriétaire, consent à une autre société un bail commercial portant sur un local. La société propriétaire délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à la société locataire. Par la suite la société propriétaire du local vend le local à une nouvelle société. [...]

[...] En conclusion s'il est établi qu'il y a bien une clause s'analysant en une délégation du paiement de l'indemnité d'éviction, le nouveau propriétaire de l'immeuble devra s'acquitter de celle-ci en vertu de l'arrêt rendu le 5 mars 2008 par la Cour de cassation. Toutefois, si aucune clause n'a été conventionnellement prévue dans le contrat et s'analysant comme une délégation du paiement de l'indemnité d'éviction, le nouveau propriétaire pourra demander au juge le paiement de celle-ci par l'ancien propriétaire. Demande qui sera sûrement accueillie en vertu de la jurisprudence découlant de l'arrêt rendu le 25 avril 1968 par la chambre civile de la Cour de cassation. [...]