Promesse unilatérale de vente, compromis de vente, indemnité d'immobilisation, levée de l'option, obligation de vendre, révocation de promesse, réforme du 10 février 2016
Monsieur Nihal souhaite acheter une maison sur Toulon. Le 1er aout 2020, il trouve une maison qui lui convient et fait un compromis de vente devant notaire avec le propriétaire. Monsieur Nihal décide de concrétiser la vente de la maison pendant une période de 40 jours avec l'accord du propriétaire. Dès lors, le compromis prévoit en outre une indemnité d'immobilisation. Cependant, après 30 jours, le propriétaire change son avis et trouve une entreprise qui lui propose un meilleur prix.
[...] La bonne foi du tiers se présume. Si les tiers connaissant l'exitance de la promesse alors la rétraction est inefficace en l'espèce, la rétraction a été faite pendant le temps laissé pour opter. Et le contrat donc est nul. Si les tiers ne connaissent pas, la rétractation est efficace. Le contrat avec l'autre société est efficace. Toute exécution peut donner ici à des dommages et des intérêts. C'est à la personne ici, Monsieur Nihal, de prouver la bonne foi. Donc, la rétractation ne peut empêcher la formation du contrat. [...]
[...] Cependant, après 30 jours, le propriétaire change son avis et trouve une entreprise qui lui propose un meilleur prix. Alors, le propriétaire décide de rompre l'engagement fait avec Monsieur Nihal et accepte l'offre de la société. Monsieur Nihal aperçoit que le propriétaire a trouvé une autre société pour vendre la maison et le propriétaire refuse de lui vendre la maison, pourtant la levée de l'option était le 5 septembre. I. Une obligation de vendre suite au compromis de vente ? [...]
[...] Application de l'arrêt Cruz du 15 décembre 1993 : arrêt du 6 décembre 2018 En l'espèce, en appliquant la loi ancienne, le propriétaire peut se rétracter même pendant le temps de levée de l'option, mais il doit encourir des dommages et des intérêts aux bénéficiaires. Donc, si dans des circonstances identiques le compromis avait été conclu le 1er août 2016, l'application de loi serait différente et la demandeuse ne peut pas obliger la prioritaire à vendre sa maison. La solution avant l'arrêt de 2020, le propriétaire peut se rétracter et payer juste des dommages. Après l'arrêt de 2020, la rétraction n'est pas efficace et exécution du contrat. Ordonnance 9 pour dire le temps de la réforme dans un cas pratique. [...]
[...] Application à l'espèce En l'espèce, Monsieur Nihal a déjà fait un compromis de vente avec le propriétaire, le compromis a été révoqué pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter. En effet, l'acte a été conclu le 1er août 2020 et le bénéficiaire avait 40 jours pour lever l'option, soit le 9 septembre 2020, or le bénéficiaire lève l'option le 5 septembre. Il faut donc prouver que le tiers a eu connaissance de l'existence de promesse. Il faut noter que l'article 1124 n'exige pas d'action interrogatoire de la part du tiers. [...]
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