Cas pratique corrigé, droit de l'urbanisme, PLU Plan Local d'Urbanisme, SCOT Schéma de Cohérence Territoriale, article L442-1 du Code de l?urbanisme, lotissement, terrain constructible, permis de construire, acte authentique de servitude
Vous êtes secrétaire de mairie dans la commune de X, dont le PLU approuvé en 2014 est en révision. La commune appartient à la Communauté de Communes Y, qui instruit les autorisations d'urbanisme pour son compte. Elle est également couverte par un SCOT depuis 2016. M. Durand, administré, vient à la mairie. Il possède un terrain dont 3000 m² sont en zone UB du PLU (parcelle 513 cf. flèche sur plan). Sur ces 3000 m², il souhaite vendre une partie et donner l'autre partie à son fils qui vient de se marier et aimerait construire un jour une maison de 160 m². Il vous demande des renseignements (est-ce que c'est possible? Que doit-il faire?)
[...] Durand est de céder gratuitement à son fils un terrain en vue de le bâtir. C'est la raison d'être de l'opération qui vient d'être exposée. Mais, le terrain de M. Durand n'est pas bâti et le PLU est en révision. M. Durand souhaite ainsi s'assurer que le terrain restera en zone UB et est prêt à financer la viabilisation du terrain en le faisant raccorder aux réseaux. Concernant le maintien en zone UB, malgré la révision du PLU, celle-ci ne fait guère de doute. Néanmoins, si M. [...]
[...] Le délai d'instruction est de trois mois (art. R. 423-23 C. urb.). Le permis doit faire l'objet d'un affichage en mairie et sur le terrain, affichage qui fera courir le délai de recours des tiers, délai de deux mois à compter du premier jour d'une période de deux mois continus d'affichage. Le délai des travaux est de trois ans (art. R. 424-17 C. urb.), renouvelable deux fois pour une période d'un an (art. R. 424-21 C. urb.) si tant le cadre urbanistique que les servitudes administratives n'ont pas évolué dans un cadre défavorable au projet. [...]
[...] En l'espèce, pour la construction du fils de M. Durand, la taxe s'élèverait à : 100m² x 767 x 0,5 (abattement) + 60m² x 767 = 61360Euro. La part revenant à notre EPCI serait à l'heure actuelle de de cette somme, donc de 613Euro. À ce calcul sur le bâti peuvent s'ajouter des parts forfaitaires supplémentaires, notamment en cas de piscine (200Euro par m²) ou de panneaux solaires au sol (10Euro par m²). À noter que si le garage n'est ni clos ni couvert, la taxe est fixée entre 2000Euro et 5000Euro selon la délibération de la commune. [...]
[...] L'alinéa 4 de l'article L. 332-15 permet, au plus, d'utiliser des voies ou emprises publiques pour le raccordement si celui-ci ne dépasse pas 100m, ce qui est le cas en l'espèce, mais ce raccordement ne peut desservir autres constructions existantes ou futures . Il peut alors être plus avantageux de procéder différemment dans la viabilisation du terrain, notamment si le choix est fait de demander un permis d'aménager qui intégrerait, en plus de la chaussée, le raccordement pour les trois terrains. [...]
[...] Une telle taxe serait par ailleurs aussi appliquée en cas de permis d'aménager, et son coût n'a pas été présenté dans la mesure où il dépendrait entièrement de l'aménagement. Cette taxe, prévue aux articles L. 331-1 et s. du C. urb., est automatiquement instituée dans les communes ou EPCI dotés d'un PLU. En l'espèce, son champ d'application porte sur la construction. Son assiette est déterminée par m² de surface de plancher close et couverte sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m. [...]
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