La règle d'urbanisme n'a de raison d'être que si son respect est étroitement contrôlé. Ce contrôle s'exprime par la voie contentieuse : le juge administratif comme le juge pénal et, plus rarement, le juge civil, ont élaboré une jurisprudence nombreuse et détaillée.
Les origines du permis de construire sont anciennes. Dès 1607 avec l'édit de Sully, une ébauche de permis de construire est prévue. Il concerne les constructions dans les villes et a été étendu à tous les bourgs et villages en 1790. Le but était d'empêcher les empiètements sur la voie publique. Le décret impérial du 26 mars 1852, relatif aux rues de Paris, est pris par Napoléon III sur proposition du Baron Haussmann (préfet de la Seine). Ce texte oblige les constructeurs à déposer un plan en préfecture : si à l'expiration d'un délai de vingt jours, le préfet n'avaient pas émis d'avis contraire au sujet de la salubrité du projet envisagé, les travaux pouvaient commencer. Ensuite, en 1902, une loi sur l'hygiène est prise. Elle institue un permis de bâtir et d'aménager ; cela a été sensiblement modifié en 1911. C'est la loi du 15 juin 1943, confirmée par l'ordonnance du 27 octobre 1945 qui institue définitivement le permis de construire délivré « au nom de l'Etat français ».
La loi du 7 janvier 1983, loi dite de « décentralisation », confie aux maires la compétence pour délivrer, au nom de leur commune, la quasi-totalité des permis de construire, dans les communes dotées d'un document d'urbanisme approuvé (POS, PLU, carte communale).
[...] En effet, elle reconnaît que les opérations de changement de façades, de suppression ou addition d'un étage justifient un permis modificatif. Tandis que les opérations de suppression, de changement profond de l'implantation ou du volume de la construction nécessitent le dépôt d'un nouveau permis (initial). Au contentieux, le juge va fonder son interprétation des modifications sur la nature ou l'importance de ces modifications d'après le projet de base. A titre d'exemple, on peut noter que le Conseil d'Etat a dans un arrêt du 3 octobre 2003, Commune de Roque brune-Cap-Martin que l'augmentation de 21 logements pour un projet qui en comportait à la base 50 et un accroissement de SHON de 2065 nécessite la demande d'un nouveau permis. [...]
[...] De même qu'à l'expiration de ce délai une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis est délivrée sous quinzaine par l'autorité compétente au bénéficiaire du permis. En cas de refus ou de silence de l'administration, cette attestation est délivrée par le préfet, à la demande du bénéficiaire du permis. Le Conseil d'Etat a considéré que l'autorité administrative doit délivrer le certificat de conformité si les travaux réalisés violent les règles d'urbanisme s'ils sont conformes à ce qui a été autorisé par le permis (CE,18 janvier 1980, Boussard). [...]
[...] En cas d'infraction à ces règles, le juge pénal pourra donc sanctionner ce non-respect. Exemple : Installer une éolienne de 10 mètres de hauteur en vertu des dispositions du code de l'urbanisme ne nécessite aucune formalité administrative. Mais si les règles du PLU, par exemple relatives au caractère remarquable du site ne sont pas respectées, alors cette installation contrevenant aux règles du PLU pourra être sanctionnée au titre du Code pénal. Une dernière catégorie de travaux nécessite un examen attentif, ce sont les travaux soumis à déclaration préalable. [...]
[...] - Autres ouvrages : de nombreux ouvrages ont été soumis à l'obligation de permis de construire alors qu'il était aisé de s'interroger sur leur qualification en tant que construction : un ouvrage métallique destiné au chargement et au déchargement de ciment dans un hangar (CE janvier 1997, Association défense des habitants Essarts et autres), une centrale à béton fixée à titre permanent (C. cass. Crim août 1997), un abri de voitures (C. cass. Crim mai 2000) Les ouvrages légers ou réduits ont également posé de nombreuses interrogations quant à la qualification de construction. Là encore, une jurisprudence foisonnante peut être évoquée. De celle-ci se dégage également la diversité des situations que le juge a considérées comme devant faire l'objet d'un permis de construire. Malgré cette jurisprudence nombreuse, le contentieux au sujet des caravanes et mobil- homes mérite notre attention. [...]
[...] Dans ce cas-là, elle reconnaîtra implicitement la validité du permis et des constructions réalisées en conformité avec ses dispositions. Mais il est impossible de demander au juge administratif de reconnaître la caducité du permis de construire (CE juillet 1995,M et Mme Roques). Il convient de noter que cette constatation de la péremption est une décision faisant grief attaquable devant le juge administratif. La reconnaissance de la péremption entraine la caducité du permis de construire et interdit au pétitionnaire de commencer ou de poursuivre la moindre construction. [...]
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