Le principe consiste, pour la collectivité locale, à s'interposer entre un vendeur et un acheteur dans une transaction immobilière et à faire valoir son droit de priorité en matière d'acquisition (et non pas à prendre l'initiative d'une opération foncière comme dans l'expropriation). Ce droit est récent en droit public : on l'a d'abord utilisé dans le cadre des ZUP (Zone à Urbaniser en Priorité, en 1958).
Les intérêts sont nombreux. C'est un instrument plus souple et moins onéreux pour les collectivités locales et moins traumatisant pour les propriétaires que l'expropriation. C'est un moyen d'acquisition foncière, aussi c'est aussi un outil de connaissance et d'observation du marché foncier, et un instrument d'action anti-spéculatif.
La loi d'aménagement du 18 juillet 1985 remanie le régime de la préemption. Depuis, on distingue trois droits de préemption différents en droit public : le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles des départements : il peut être incité par le Conseil général dans le cadre d'une politique départementale de protection / gestion / ouverture au public de ces espaces (art. L-122-1 et ss. C.urb). Puis le droit de préemption urbain (DPU) et enfin le droit de préemption dans les zones d'aménagement différé.
Ces deux droits de préemption ont pour but de réaliser des actions ou opérations d'aménagement dont l'objet est défini à l'article L-300-1 C.urb. ou de constituer des réserves foncières en vue d'une utilisation ultérieure. Leur régime est largement similaire mais tout de même différent : le DPU (droit de préemption urbain) est décentralisé alors que le droit de préemption en ZAD (zone d'aménagement différé) est toujours institué par l'Etat.
[...] Depuis la loi SRU 2000, toutes les aliénations, volontaires ou non, peuvent faire l'objet d'un droit de préemption : ventes amiables ou forcées (ex : liquidation judiciaire d'une société), contrairement à la position du CE, du 6 octobre 1995, arrêt Commune de Maisongoutte. - Sur les biens qui peuvent être préemptés : - les biens immobiliers : immeubles bâtis ou non bâtis, à l'exclusion des biens mobiliers (ex. : fonds de commerce), à l'exception aussi des droits réels immobiliers (ex. : bail à construction, usufruit, etc.). - les droits sociaux : ce sont ceux qui correspondent à des apports en société aboutissant à un changement de propriété d'un immeuble (ex. [...]
[...] Le CE a annulé une décision de préemption qui aurait été prise par la commune de Clairefontaine pour acquérir une propriété appartenant à une congrégation religieuse : annulation pour défaut de motivation. Mais la commune avait revendu cette propriété à la FFF pour créer un centre d'entraînement : le juge a précisé qu'il ne pouvait plus prescrire à l'administration de saisir le juge du contrat pour faire constater la nullité de la vente (pouvoirs du juge réduits) arrêt du 26 février 2003, Mr et Mme Bour. [...]
[...] Les conseils municipaux dotés d'une carte communale approuvée peuvent également instituer un droit de préemption dans des périmètres déterminés pour réaliser ponctuellement des opérations d'aménagement ou des équipements (art. L-211-1 C.urb.). Pour le droit de préemption en ZAD : le droit de préemption en ZAD peut être créé par arrêté préfectoral sur proposition ou avis favorable de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) : si silence pendant deux mois avis favorable ; et si avis défavorable, l'acte doit être pris par décret en CE. [...]
[...] On vient de relancer un processus de création, notamment pour ITER (Manosque et ses environs). Champ d'application territorial La loi de 1985 avait pour but de faire du DPU un droit et du droit de préemption en ZAD deux droits complémentaires : le DPU devait seulement s'exercer dans les zones urbaines ou d'urbanisation future délimitées par un POS opposable aux tiers, et le droit de préemption en ZAD était limité aux seules communes sans POS (car compétence de l'Etat). Cela s'explique par la relation entre décentralisation des compétences foncières et l'existence d'un document d'urbanisme approuvé (si document : compétences des collectivités ; absence de POS : compétence de l'Etat). [...]
[...] En pratique, le besoin de disposer d'une information complète sur l'évolution du marché foncier a conduit les communes à étendre au maximum le DPU en l'appliquant à l'ensemble des zones ouvertes à l'urbanisation. Dans les communes dotées d'une carte communale approuvée, le droit de préemption peut être institué dans des périmètres délimités par la carte. - Les ZAD : elles peuvent être créées dans toutes les communes, y compris celles déjà couvertes par un document de l'urbanisme et dans toutes les zones délimitées par ce document d'urbanisme : aussi bien agricoles, naturelles, que celles déjà soumises au DPU. [...]
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