Pendant longtemps, le domaine public était perçu comme un bien improductif, c'est-à-dire insusceptible de procurer des revenus à l'Etat. La mission de l'administration se résumait en une mission de garde et de surintendance : il s'agissait d'assurer la conservation du domaine. Aujourd'hui, on note qu'il y a eu une évolution fondamentale : le domaine public est devenu un enjeu important, une source de richesse nationale. La mission de l'administration a changée et s'est muée d'un rôle classique de gardien en un rôle de gestionnaire du domaine. Désormais, l'administration gère le domaine public avec le souci d'en tirer le meilleur profit possible, étant dès lors amenée à concilier son obligation de protection avec les intérêts économiques et financiers des tiers qui vont le faire fructifier. Or, les règles de la domanialité publique se sont très vite révélées contraignantes, voire inadaptées en ce qu'elles ne permettaient pas d'offrir de garanties aux opérateurs privés, le principe d'inaliénabilité interdisant la constitution de droits réels. Ainsi, dans le but d'éviter que ces règles protectrices ne se retournent économiquement contre les personnes publiques, le législateur est intervenu, à plusieurs reprises, pour « assouplir » le régime de la domanialité publique. La réduction progressive du domaine public et la remise en cause de certains de ses principes fondateurs font dire à certains que ce dernier traverse une véritable « crise ».
[...] Il protège de manière renforcée certaines dépendances du domaine public en les excluant du bénéfice de la loi. Ainsi, les dépendances protégées par le régime de la contravention de voirie, c'est-à-dire le domaine routier communal, ne peuvent faire l'objet d'un bail emphytéotique administratif. Or, ce dernier représente le domaine public par excellence. Le législateur protège ainsi son affectation à l'usage collectif du public. De plus, la loi de 1994 ne s'applique pas au domaine public naturel, dont la sauvegarde est considérée comme primordiale. L'exploitation du domaine public doit se faire dans l'intérêt général. [...]
[...] Cette règle est néanmoins qualifiée de tout à fait douteuse par les Professeurs FATÔME et RICHER. Pour preuve, l'avis du 31 janvier 1995 du Conseil d'Etat, rendu par les sections de l'intérieur et des travaux publics réunies pose le principe inverse En l'espèce, le ministre de l'Intérieur demandait, notamment, si l'Etat pouvait prendre à bail, en vue d'y installer des services administratifs, tout où partie des immeubles édifiés, sur un terrain lui appartenant, au moyen d'une autorisation temporaire d'occupation, délivrée sur le fondement de la loi du 25 juillet 1994, relative à la constitution de droits réels sur le domaine public. [...]
[...] 34-7 CDE, bail à construction). En revanche, si les constructions ont été réalisées dans un intérêt étranger au service public, alors rien ne fait obstacle à l'appropriation privative des biens édifiés. Une interrogation est néanmoins suscitée par la théorie de la domanialité publique virtuelle, qui considère que le fait de prévoir de façon certaine l'affectation d'un terrain à l'utilité publique implique que ce terrain soit soumis dès ce moment aux principes de la domanialité publique. Celle-ci semble exclure toute possibilité de recourir au crédit-bail ou au bail à construction pour financer la construction de bâtiments affectés au service public. [...]
[...] Le régime juridique du domaine public est donc entièrement régulé par sa finalité : la satisfaction de l'intérêt général. C'est en ce qu'il est affecté à l'intérêt général que le domaine public doit bénéficier d'une protection renforcée. Si les principes d'imprescriptibilité et d'insaisissabilité conservent toute leur force aujourd'hui, il en va différemment du principe d'inaliénabilité (consacré par l'Ordonnance de Moulins en 1566) qui, bien qu'encore d'actualité, a récemment fait l'objet d'adaptations. Celles-ci sont directement liées à la profonde évolution qui a marqué la conception du domaine public. [...]
[...] Aujourd'hui, on note qu'il y a eu une évolution fondamentale : le domaine public est devenu un enjeu important, une source de richesse nationale. La mission de l'administration a changée et s'est muée d'un rôle classique de gardien en un rôle de gestionnaire du domaine. Le renforcement de l'interventionnisme étatique, l'extension de la notion de service public et la nécessité qui en découle de trouver de nouveaux financements sont autant d'éléments qui expliquent ce revirement. Désormais, l'administration gère le domaine public avec le souci d'en tirer le meilleur profit possible, étant dès lors amenée à concilier son obligation de protection avec les intérêts économiques et financiers des tiers qui vont le faire fructifier. [...]
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