Les personnes morales de droit public peuvent, comme les personnes privées, conclure des baux de droit commun ou en bénéficier selon qu'elles sont propriétaires ou locataires. Toutefois, ceci n'est possible que sous certaines conditions étant donné que, contrairement aux personnes privées, les personnes publiques sont astreintes à une réglementation qui leur est propre. Cependant, il y a des hypothèses dans lesquelles les personnes morales de droit public concluent des conventions dont la nature n'est pas clairement définie et qui s'apparentent souvent à des contrats administratifs leur permettant d'exercer des prérogatives de puissance publique entrainant un régime dérogatoire aux statuts protecteurs du droit commun.
Un contentieux peut dès lors naitre dans la mesure où le cocontractant de l'Etat ou de la collectivité revendiquera le statut des baux commerciaux afin de pouvoir rester dans les lieux. On peut donc se demander dans quelle mesure la personne morale de droit public peut exercer ses prérogatives de puissance publique lorsqu'elle conclut un bail. Pour ce faire, il convient d'analyser les hypothèses dans lesquelles la personne morale peut conclure un bail commercial ou en bénéficier puisqu'elle ne peut, dans ces hypothèses, exercer ses prérogatives. Ceci permettra d'analyser dans un second temps les hypothèses dans lesquelles la convention conclue n'est pas un bail commercial et permet à la personne publique d'exercer ses prérogatives, la convention s'analysant alors en un contrat administratif.
[...] La conclusion d'un bail avec une personne morale de droit public Les personnes morales de droit public peuvent, comme les personnes privées, conclurent des baux de droit commun ou en bénéficier selon qu'elles sont propriétaires ou locataires. Toutefois, ceci n'est possible que sous certaines conditions étant donné que, contrairement aux personnes privées, les personnes publiques sont astreintes à une réglementation qui leur est propre. Cependant, il y a des hypothèses dans lesquelles les personnes morales de droit public concluent des conventions dont la nature n'est pas clairement définie et qui s'apparentent souvent à des contrats administratifs leur permettant d'exercer des prérogatives de puissance publique entrainant un régime dérogatoire aux statuts protecteurs du droit commun. [...]
[...] Selon Chapus, une activité constitue un service public quand elle est assurée ou assumée par une personne publique en vue de l'intérêt public. Cet intérêt public est défini, toujours selon cet auteur, comme les intérêts privés convergents. L'intérêt public est satisfait par exemple par les établissements publics d'enseignement, hospitaliers, les activités de maintien de la sécurité. Les personnes publiques, afin d'externaliser leurs activités publiques, voire de les déléguer, utilisent de plus en plus fréquemment des conventions d'occupation du domaine public (Braconnier l'utilisation du contrat par les collectivités territoriales en matière de service public local). [...]
[...] On en déduit par conséquent que le statut des baux commerciaux confère une protection à la personnes morale de droit public et qu'aucune prérogative de puissance publique ne pourra dès lors être exercée pour faire échec au statut chargé de la protéger. Un raisonnement à l'identique peut être émis dans l'hypothèse où l'Etat propriétaire conclu un bail commercial avec un locataire. Néanmoins, ce n'est pas lorsque le bail commercial est conclu que des problèmes se posent, mais lorsqu'une convention conclue entre l'Etat propriétaire et son cocontractant prend fin à la suite de l'exercice par la personne morale de ses prérogatives de puissance publique. [...]
[...] L'État propriétaire ne peut en principe consentir de baux de droit commun que sur son domaine privé. En effet, le principe de précarité domine en ce qui concerne la mise en location des biens relevant du domaine public et s'oppose en conséquence à la conclusion de baux commerciaux sur ce domaine, le statut protecteur conféré par le décret du 30 Septembre 1953 étant contraire à ce principe de précarité. L'ensemble des biens immobiliers appartenant à la personne publique ne peut donc faire l'objet d'un bail commercial. [...]
[...] Cependant, l'identification de ce type de clause n'est pas toujours aisée. Il en va ainsi par exemple en matière de clause de résiliation unilatérale. En effet, même si celle-ci s'analyse généralement comme une clause exorbitante (ex : TA Paris déc Sté collège Ste-Barbe ; CAA Lyon mai 2004, Furelaud), elle peut apparaître, dans d'autres espèces comme n'étant pas exorbitante (souvent, l'analyse s'effectue eu égard à la consistance du contrat). Ainsi par exemple dans l'arrêt Commune du Lamentin CE déc les juges ont estimé qu'eu égard aux caractéristiques du contrat et, en particulier au caractère gratuit de la mise à disposition des locaux par la commune à l'intéressé occupant sans titre d'un immeuble appartenant au domaine privé, le contrat restait de droit privé En réalité, ces clauses figurent souvent dans des conventions d'occupation précaire. [...]
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