L'existence des villes constitue un phénomène très ancien et les pouvoirs publics n'ont pas attendu le début du XXe siècle pour s'intéresser à leur organisation. Cependant, il est à noter que c'est à partir de cette époque qu'un fait nouveau est apparu à savoir le développement sans précédent de l'urbanisation.
Les pouvoirs publics ont alors été contraints de repenser le droit de l'urbanisme. Les textes se sont alors succédé. Il est possible de distinguer dans cette évolution trois grandes périodes. Une première période a vu le jour au lendemain de la Première Guerre mondiale et a perduré jusqu'à la fin de la Seconde Guerre mondiale. La caractéristique de cette première période est constituée par le développement du droit de l'urbanisme comme branche autonome du droit.
C'est au cours de cette période que sont apparus les principaux mécanismes de contrôle individuel de l'occupation des sols que constituaient le permis de lotir et le permis de construire. La seconde période qui commence après la Seconde Guerre mondiale et se termine au début des années 1970 est celle de l'explosion urbaine. Au cours de cette période, on a assisté à une progressive mise en place d'instruments de planification urbaine tels que les schémas directeurs et les plans d'occupation des sols.
Enfin, la troisième période qui s'étend des années 1970 à nos jours est marquée par la recherche de nouveaux équilibres et par la poursuite d'une plus grande sécurité du droit de l'urbanisme. A cette fin se sont succédés de nombreux textes comme la loi du 31 décembre 1976 portant réforme du droit de l'urbanisme, la loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000, la loi urbanisme et habitat du 3 juillet 2003.
Cependant, de nombreux dysfonctionnements perdurant, malgré ces multiples réformes, la nécessité d'une nouvelle réforme s'est vite imposée comme une évidence. Cette réforme d'ampleur du droit de l'urbanisme a vu le jour au terme de l'ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, de la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 et du décret du 5 janvier 2007.
Il est à noter que la loi engagement national pour le logement (Loi ENL) précitée s'est largement inspirée du rapport dit Pelletier intitulé « propositions pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d'urbanisme ». Ce rapport adopté le 25 janvier 2005 a été précédé d'une large consultation des différents acteurs du droit de l'urbanisme.
Dans le cadre de la présente étude, il y a lieu de se demander si les réformes précitées ont atteint leurs objectifs à savoir la sécurisation des autorisations d'urbanisme . En conséquence, il y a lieu de s'interroger sur le point de savoir si le droit des autorisations d'urbanisme constitue un droit lisible et cohérent et s'il est de nature à garantir la stabilité des autorisations d'urbanisme délivrées.
[...] A cette fin, ces textes sont notamment venus clarifier la question du champ d'application des différentes autorisations d'urbanisme et se sont efforcés d'améliorer la lisibilité et la prévisibilité à l'intérieur de la phase de délivrance des autorisations d'urbanisme A. Vers une meilleure intelligibilité du champ d'application des différentes autorisations d'urbanisme Dans l'état du droit antérieur à la réforme précitée, le Code de l'Urbanisme ne comportait pas moins de onze régimes d'autorisations distincts et quatre régimes distincts de déclarations. Ce foisonnement d'autorisations rendait le droit des autorisations d'urbanisme complexe et difficilement accessible et ce notamment eu égard au fait que le champ d'application de ces différentes autorisations était mal défini. [...]
[...] Afin de stabiliser encore davantage, les autorisations d'urbanisme, elle a opéré une réforme analogue en matière de recours. B. La limitation et la lisibilité accrue des possibilités de recours contre les autorisations d'urbanisme et de leurs effets Le pétitionnaire tout comme un tiers peut poursuivre l'annulation des décisions lui faisant griefs. Le cas du pétitionnaire attaquant une décision de refus d'autorisation ne sera, cependant, pas envisagé ici dans la mesure où dans ce cas il n'est pas question de la sécurité juridique d'une autorisation délivrée. [...]
[...] Or, le pétitionnaire pouvait ainsi devenir titulaire, par exemple d'une décision de non-opposition à travaux alors qu'un permis de construire était requis, il devenait alors titulaire d'une autorisation d'urbanisme illégale et comme telle contestable (Voir par exemple, Arrêt Conseil d'Etat décembre 1994, Req. N°119099). La réforme a redéfini de façon plus claire le champ d'application des différentes autorisations d'urbanisme relatives aux travaux portant sur des constructions. A cette fin, les nouveaux articles R421-2 à R 421-8 et R421- 9 du Code de l'urbanisme donnent une liste exhaustive des constructions nouvelles qui ne sont assujetties à aucune autorisation d'urbanisme et des ouvrages qui sont soumis à déclaration préalable. [...]
[...] Le recours formé à l'encontre d'une autorisation d'urbanisme peut, par ailleurs, poursuivre plusieurs objectifs. Il peut être formé dans le but d'obtenir l'annulation d'une autorisation d'urbanisme, d'obtenir la démolition d'une construction édifiée conformément à une autorisation d'urbanisme illégale, ou de voir engager la responsabilité de l'administration ayant délivré une autorisation d'urbanisme illégale. En l'espèce, le recours en responsabilité ne sera pas envisagé dans la mesure où il vise à obtenir l'allocation de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice subi et non la remise en cause en tant que telle de l'autorisation délivrée. [...]
[...] Ainsi, désormais le champ d'application des différentes autorisations d'urbanisme est mieux défini et la procédure de délivrance des autorisations d'urbanisme fait l'objet d'un encadrement plus strict. En second lieu, la loi engagement national pour le logement a cherché à améliorer la stabilité des autorisations d'urbanisme. Pour ce faire, elle est venue limiter les possibilités de remise en cause des autorisations d'urbanisme et a tenté d'atténuer les effets de ces remises en cause. Les autorisations d'urbanisme apparaissent donc aujourd'hui beaucoup plus sécurisées que par le passé et l'ensemble des instruments mis en œuvre par la réforme semble de nature à assurer l'intelligibilité et la prévisibilité du droit des autorisations d'urbanisme. [...]
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