Les procédés de contrôle public de l'utilisation des sols reposent, pour l'essentiel, sur des dispositifs d'autorisation administrative. Une ordonnance du 8 décembre 2005 (relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme), elle-même prise sur le fondement d'une loi du 9 décembre 2004 (dite de simplification du droit), a profondément réformé le régime des autorisations d'urbanisme (Livre quatrième du Code de l'urbanisme). Ce texte a visé, selon ses auteurs, à :
- faciliter la démarche de construction ;
- simplifier le droit des autorisations d'occupation et d'utilisation des sols, en regroupant certains des mécanismes de contrôle antérieurs ;
- améliorer les conditions d'instruction des demandes d'autorisation ;
- rendre plus efficace le contrôle de la conformité des travaux aux autorisations délivrées ;
- assurer une meilleure articulation avec les autres législations qui ont trait à l'occupation des sols ; notamment celles de l'environnement ou de la protection du patrimoine historique ou culture.
Compte tenu du caractère très technique de la matière, les dispositions de l'ordonnance de décembre 2005 devaient, bien entendu, faire l'objet de décrets d'application. Le plus important de ces décrets est le décret du 5 janvier 2007.
Antérieurement à l'entrée en vigueur de la réforme, en octobre 2007, le Code de l'urbanisme ne comprenait pas moins de 11 régimes d'autorisation et de 4 régimes de déclaration. La réforme a consisté à regrouper les autorisations d'urbanisme en deux grandes catégories : les permis et les déclarations préalables. Elle cependant maintenu un régime d'autorisation tout à fait spécifique pour les remontées mécaniques.
[...] Obtention du permis de démolir La demande de permis doit préciser : - l'identité du ou des demandeurs - en cas de démolition partielle, les constructions qui subsisteront sur le terrain et, le cas échéant, les travaux qui seront exécutés sur cette construction ; - la date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition a été envisagée ont été construits. Un dossier joint à la demande doit comprendre : - un plan de situation du terrain ; - un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ; - un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants. Un permis de démolir explicite est exécutoire quinze jours après sa notification au demandeur et sa transmission au préfet. [...]
[...] Le permis d'aménager autorise alors la réalisation des constructions ou des démolitions. Le régime spécifique des lotissements Principes généraux Un lotissement peut être sommairement défini comme étant une opération qui consiste à diviser en lots une propriété foncière, en vue de la réalisation d'habitations ou d'établissements industriels, commerciaux ou artisanaux. Le régime juridique des lotissements a fait l'objet, depuis lors, de très nombreuses réformes. Constituent, juridiquement, un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. [...]
[...] Les peines sont également applicables : - en cas d'inexécution, dans les délais prescrits, de tous les travaux d'aménagement ou de démolition imposés par les autorisations ; - en cas d'inobservation, par les bénéficiaires d'autorisations accordées pour une durée limitée ou à titre précaire, des délais impartis pour le rétablissement des lieux dans leur état antérieur ou la réaffectation du sol à son ancien usage. Les peines peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution des travaux. [...]
[...] Toutefois, lorsqu'une majorité des colotis a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique. IV- Les règles propres aux démolitions Principes généraux L'obtention d'un permis de démolir est obligatoire lorsqu'est envisagée la démolition d'un bâtiment protégé ou d'un bâtiment situé dans un secteur protégé. En dehors de ces situations, les conseils municipaux ont la faculté d'instituer ou non, un permis de démolir pour tout ou partie du territoire communal. [...]
[...] Ce certificat sera joint à la demande de permis de construire. C'est le droit commun de la vente qui, par principe, régit les contrats de cession des lots ; et ce, y compris dans l'hypothèse où le lotisseur serait une personne publique. Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager ou avant l'expiration du délai de réponse à la déclaration préalable. [...]
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