Les occupations privatives du domaine public assorties de droits réels relèvent de régimes distincts selon que le domaine occupé est national ou local. Cette différenciation résulte de l'intervention, à plusieurs années d'intervalle, des textes au champ d'application restreint.
La rupture de l'unité du régime applicable à un même usage du domaine en fonction de la qualité du propriétaire, est artificielle et source de complexité. Elle avait été présentée au départ comme expérimentale, et donc temporaire. On pouvait s'attendre à ce que le nouveau Code général de la propriété des personnes publiques y mette fin. Il n'en est rien. Le provisoire a créé des habitudes que le code respecte en maintenant l'existant à peu près en l'état. Et s'il y ajoute, notamment en permettant aux collectivités locales de recourir, dans certains cas, à des formules jusque-là réservées à l'État, l'effort de rapprochement s'accompagne de l'introduction de nouvelles distinctions.
[...] En effet, il n'y a pas lieu d'encourager le développement d'une exploitation économique assortie de constructions immobilières sur des dépendances qui ont vocation à rester à l'état naturel. Les droits de l'occupant L'occupant détient sur les ouvrages qu'il édifie pour les besoins de l'activité autorisée un droit réel qui lui confère les prérogatives et obligations du propriétaire Ces droits portent sur les ouvrages et sur l'occupation du domaine public. Le droit sur les ouvrages édifiés et le droit sur la dépendance occupée sont indissociables. [...]
[...] La loi du 5 janvier 1988 d'amélioration de la décentralisation a créé le bail emphytéotique administratif Tout en maintenant cette formule propre au domaine local, l'ordonnance du 21 avril 2006 a étendu dans une certaine mesure, le régime d'autorisation issue de la loi de 1994 et jusque-là réservée à l'État ( B Désormais, les autorisations du domaine public local sont soumises à deux régimes spécifiques aux collectivités décentralisées. Ils figurent tous deux non pas dans le Code général de la propriété des personnes publiques, mais dans le Code général des collectivités territoriales. Les baux emphytéotiques administratifs Pour le domaine public local, la loi du 8 janvier 1988 a emprunté au droit privé le régime de l'autorisation d'occupation privative attributive de droits réels. Elle autorise désormais les collectivités et leurs établissements publics à consentir sur le domaine un bail emphytéotique régissent par le code rural à l'article 451-1. [...]
[...] En second lieu, la dépendance du domaine local occupée doit être hors du champ d'application de la contravention de voirie; ce qui exclut les voies routières et leurs accessoires (parc de stationnement et aire de repos par exemple), ainsi que le domaine public fluvial, ferroviaire, portuaire et aéroportuaire local. La transposition à certaines occupations du domaine local des règles applicables au domaine national L'ordonnance du 21 avril 2006 permet aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics de recourir à un dispositif démarqué de celui crée en 1994 pour le domaine de l'État. Cependant, le régime de l'autorisation de l'occupation constitutive de droits réels mis à la disposition des collectivités décentralisées diffère du modèle de référence. Son champ d'application est nettement plus restreint. [...]
[...] En effet, la réception de l'institution de droit privé n'est que partielle. C'est d'un bail emphytéotique administratif qu'il s'agit. Il diffère principalement de son modèle privé par les pouvoirs reconnus au bailleur. Ainsi, le bail emphytéotique administratif conclu pour une période fixée par le code rural entre 18 et 99 ans, peut, selon la jurisprudence, et conformément au régime général des contrats administratifs, être résilié unilatéralement par la collectivité territoriale, y compris pour un motif d'intérêt général, et pas seulement par faute du cocontractant. [...]
[...] Par contre on ne retrouve pas l'exclusion du domaine soumis aux contraventions de voirie. Ainsi une autorisation d'occupation temporaire attributive de droits réels pourra être accordée là où un bail emphytéotique ne peut pas l'être. Une autorisation n'est cependant attributive de droits réels que si l'en est expressément décidé ainsi. C'est le contraire de la solution retenue pour le domaine de l'État, l'attribution de droits réels à son occupant étant normalement automatique. Le financement par crédit-bail des installations édifiées sur le domaine public en vertu de l'autorisation ne connaît pas les restrictions imposées sur le domaine de l'État. [...]
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