Dans son aspect notarial, le droit de l'urbanisme pose trois principales difficultés :
- S'il constitue en règle générale une restriction au droit de propriété, le droit de l'urbanisme est totalement indépendant du droit privé et n'a pas à prendre en compte (sauf quelques exceptions) les autres restrictions au droit de propriété contenues dans le droit privé. Ce sera le cas des AOS (autorisations d'occupation du sol).
- La seconde difficulté est liée à sa nature même, le droit de l'urbanisme naît comme une police spéciale du droit administratif par laquelle la personne publique tente de réglementer le droit de construire et le droit d'utiliser des immeubles.
Le fait que le droit de l'urbanisme soit essentiellement administratif connaît de nombreuses conséquences notamment la nécessité pour le notaire de maîtriser les particularités propres aux actes administratifs qui vont constituer une grande partie de l'urbanisme réglementaire, de l'urbanisme individuel et de l'urbanisme opérationnel.
- Parmi les difficultés rencontrées par le Notaire, se trouve d'abord la présomption de légalité qui est, si ce n'est antonymique du droit privé, très éloignée des habitudes et modes de raisonnement propres au droit notarial.
Ainsi, le Notaire recherche en permanence le caractère parfait des actes juridiques qu'il a en charge de rédiger alors que le droit administratif s'articule davantage à travers le prisme du caractère incontestable des autorisations.
C'est un droit qui a récemment évolué de façon très importante. En effet, ce droit a connu de notables évolutions dans ses 3 éléments constitutifs : l'urbanisme réglementaire, l'urbanisme individuel et l'urbanisme opérationnel enfin.
[...] Les autorisations ayant normalement un caractère réel, des transferts sont possibles mais le code de l'urbanisme ignore toujours cette procédure. On nuancera le caractère réel dans 2 hypothèses : - la première a trait au monopole des architectes, le transfert de permis de construire ne peut avoir pour effet de contredire ce monopole. Une personne physique construisant pour elle-même ne se voit imposer les recours à un architecte que si est dépassé le seuil de 170 mètres carrés. (PM : toujours recours à un architecte sauf quelques exceptions) - l'exploitant agricole (permis pourront être transférés mais juste au profit d'autres exploitants agricoles) NB : le gîte rural n'a rien à voir avec l'exploitation agricole. [...]
[...] Une fois que le juge a fixé le montant, chacune des parties dispose d'un délai de 2 mois à compter de la décision définitive, pour l'accepter. Cette faculté de l'article L. 213-7 constitue le seul cas en matière de préemption ou le silence vaut acceptation. Le refus du prix fixé par le juge nécessite donc une décision expresse. La renonciation du propriétaire à son aliénation n'impose aucun délai pour la remise en vente du bien ou son utilisation. Reste toutefois qu'une nouvelle purge du DP s'imposera forcément et que l'opération va être bloquée. [...]
[...] De même la fusion de sociétés, considérée comme une transmission universelle de patrimoine n'est pas soumise au droit de préemption. Article L 213-1 contient des exceptions : faillites, contrats d'accession, les VEFA, le crédit-bail, etc. Pour le reste, il existait deux procédures pour les adjudications : celles volontaires et celles rendues volontaires par la loi ou le règlement, la deuxième n'existe pas. Les aliénations concernées Avant la loi SRU (13 décembre 2000), deux critères s'appliquaient : que les aliénations volontaires, les aliénations à titre onéreux. [...]
[...] Mais force est toutefois d'admettre que rares sont a priori les hypothèses où un même terrain peut être qualifié d'ENS et être susceptible d'une action ou opération d'aménagement visé à l'article L 301-1 du Code de l'urbanisme et être l'objet d'une ZAD. Les autres prérogatives des personnes publiques Le Code de l'urbanisme règle directement la question des relations entre préemption et expropriation, l'article L 213-5 du Code de l'urbanisme indiquant que la vente au bénéficiaire de l'expropriation échappait nécessairement au droit de préemption. [...]
[...] En pratique, les maires sont souvent amenés à confondre le régime de la délégation de signature et de la délégation de compétence et il arrive parfois que bien que délégataires, ils soumettent au Conseil Municipal, le vote d'une préemption. Dans cette hypothèse-là, la décision du Conseil Municipal, sera illégale, le Conseil ayant perdu toute compétence et sauf à annuler la délégation, elle ne peut reprendre sa prérogative, même avec l'accord du délégataire (Cour de cassation juin 2006, page 61 du fascicule). Il faut toujours solliciter de la commune la délibération de délégation lorsqu'il y a une délégation. [...]
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