Le revirement de jurisprudence - publié le 10/12/2006

Extraits

[...] Il s'agit de vrais contrats qui préparent le contrat définitif. Le pacte de préférence est donc une convention par laquelle un promettant s'engage envers un autre à ne pas conclure un contrat déterminé avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions. La question est donc de savoir ce qui se passe quand le promettant conclut le contrat projeté avec un tiers sans au préalable avoir informer le bénéficiaire. La jurisprudence va analyser la nature du comportement pour rendre une décision. [...]

[...] En ce qui concerne la substitution dans les droits des tiers acquéreur, elle n'a jusqu'à présent jamais été admise (Com mars 1999). Ce refus s'explique par le fait que le pacte de préférence génère une obligation de donner et non de faire (Civ. 3ème 30 avril 1997). La jurisprudence retient que le pacte de préférence est inopposable au tiers car il n'engage que les volontés qui se sont rencontré lors de la formation du pacte de préférence. L'arrêt du 26 mai 2006 rendu par la chambre mixte de la cour de cassation provoque un revirement de jurisprudence. [...]

[...] La violation de cette obligation engendre l'inefficacité de la vente et la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence. Et enfin, elle invoque la violation de l'article 28 ; 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955. En matière immobilière, subordonner le prononcé de la vente à l'existence d'une faute commise par l'acquéreur, revenait à exiger une condition inutile dès lors que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publication régulière avant la vente contestée. Dans quelle mesure la violation d'un pacte de préférence est-il sanctionné par la substitution dans les droits de l'acquéreur ? [...]

[...] Un pacte de préférence étant une convention par laquelle le propriétaire d'un bien, pour le cas où il le vendrait, le réserve au bénéficiaire de la clause, de préférence à toute autre personne, pour un prix déterminé ou déterminable. En l'espèce, un bien immobilier a été attribué par un acte de donation-partage dressé en 1957 incluant un pacte de préférence à Mme A. Une parcelle dépendante de ce bien a été transmise par une nouvelle donation-partage en 1985 rappelant le pacte de préférence. Le nouveau propriétaire, Mr vent la parcelle à la société SCI Emeraude sans proposer la vente au bénéficiaire du pacte de préférence. [...]

[...] Un revirement attendu Le pourvoi s'articule en trois moyens qui vont être successivement rejeté. Le premier moyen est rejeté car l'exécution forcée qui découle de l'article 1142 est exclut si elle ne peut être obtenue sans portée atteinte à la liberté ou si elle s'avère impossible, pour des raisons matérielles, juridiques ou morales. L'impossibilité est ici juridique car les droits fraudés sont de nature personnelle et sont absorbés par la réalisation de la vente. En se qui concerne le second moyen, la cour le rejet car le pacte de préférence est une obligation de faire et non de donner et par conséquent ne peut s'assimilé à un droit de préemption, si l'assimilation avait été acceptée. [...]