Conseil d'État, 7 avril 2021, n°432708 - Les droits de propriété des tiers et la légalité d'une autorisation d'occupation des sols

Mitzi B.

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Conseil d'État, 7 avril 2021, n°432708 - Les droits de propriété des tiers et la légalité d'une autorisation d'occupation des sols

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Conseil d'État 7 avril 2021 n°432708, droit de propriété, autorisation d'occupation temporaire, occupation des sols, terrain à bâtir, permis de construire, tribunal administratif, insuffisance de motivation, droits des tiers, Code de l'urbanisme, plan de masse, Conseil d'État, prérogatives de l'administration, droit privé, servitude de passage, droit de passage

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Résumé du document

Dans l'arrêt rendu le 7 avril 2021 par le Conseil d'État, celui-ci vient statuer que l'autorité administrative, ou le juge en cas de conflit, doit veiller à l'impératif d'une desserte suffisante des terrains à bâtir tout en prenant en compte les droits des propriétaires riverains.
En l'espèce, le maire de Mazaugues délivre un permis de construire une villa à usage d'habitation sur un terrain. Pour accéder sur le terrain, siège de la construction de la maison, les propriétaires devaient passer par un chemin appartenant aux voisins et grevé d'une servitude sur une partie seulement. Sur l'autre partie, aucune servitude ne donnait le droit aux propriétaires du terrain de passer pour accéder au dit terrain.

Sommaire

Un permis de construire non lié par les droits des tiers, mais devant répondre à certaines conditions
1. Les prérogatives de l'administration strictement encadrées lors de la délivrance du permis de construire
2. Une solution rappelant d'apparence la jurisprudence antérieure du Conseil d'État quant à l'impact des droits privés des tiers sur les autorisations d'occupation des sols
Une solution de compromis posée par le Conseil d'État : l'admission exceptionnelle de la prévalence des droits des tiers sur les règles d'urbanisme
1. L'opposition manifestée par les tiers prise en compte par le Conseil d'État : une solution protégeant de façon accrue les droits privés
2. Une solution de compromis alourdissant les charges pesant sur l'administration et difficile à mettre en oeuvre

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Extraits

[...] Mais le Conseil d'État montre que l'analyse de l'administration ou du juge en cas de litige s'arrête ici. En effet, il précise qu'il ne leur revient pas de regarder si cette servitude de passage est valide et si les propriétaires de la parcelle sur laquelle porte le permis de construire peuvent se prémunir d'un titre permettant l'utilisation de la voie soumise à servitude de passage. C'est ce qu'entend le Conseil d'État par l'expression « sous réserve des droits des tiers » Une solution rappelant d'apparence la jurisprudence antérieure du Conseil d'État quant à l'impact des droits privés des tiers sur les autorisations d'occupation des sols Le Conseil d'État rappelle que le permis de construire est délivré « sous réserve des droits des tiers ». [...]

[...] En l'espèce, le Conseil d'État considère que la Cour administrative d'appel a analysé s'il y avait desserte ou pas du terrain. Pourtant, le Conseil d'État va plus loin dans le contrôle qu'il avait préalablement posé puisqu'il regarde également la validité de la servitude alors même qu'il soulignait que cela ne relevait ni de l'administration ni du juge. En cela, le contrôle du Conseil d'État semble dépasser l'idée que le permis de construire est délivré « sous réserve des droits des tiers » puisqu'il va effectivement prendre en compte les droits de ces tiers (II). [...]

[...] Malgré tout, il serait très difficile pour l'administration de vérifier à quel titre les riverains exercent un droit de passage sur un chemin surtout quand le chemin est laissé ouvert au public. Ici, le Conseil d'État ne se montre pas très clair, car il ne place pas réellement le curseur de l'étendue du contrôle de l'administration sur le respect des droits des tiers. On peut se demander si l'administration devrait, à l'avenir, demander des titres de propriété des tiers ou une expertise judiciaire. Mais cela est très contraignant pour les administrations eu égard toutes les demandes qu'elles ont à traiter. [...]

[...] Il s'agit alors de se demander si les droits de propriété des tiers peuvent impacter la légalité d'une autorisation d'occupation des sols. Le Conseil d'État statue que la Cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit et d'une insuffisance de motivation en retenant que les riverains n'avaient pas montré de façon effective que le chemin était privé et interdit aux tiers. Il ressort pourtant des faits que les riverains avaient fait connaitre à la mairie leur désir que pas plus de personnes n'empruntent leur chemin privé. [...]

[...] L'administration n'a pas à vérifier l'impact de la délivrance du permis de construire sur les droits des tiers et notamment sur leurs droits de propriété. Cette solution est le simple rappel d'une solution classique du Conseil d'État. En effet, il a toujours considéré que la légalité des autorisations d'occupation des sols n'est pas liée à la violation des droits privés par le projet et notamment des servitudes de passages. Autrement dit, même si le projet porte atteinte aux droits privés des tiers, cela n'a pas d'impact sur la légalité du projet. [...]

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