Le maire d'une commune voudrait revitaliser le centre-ville dont le patrimoine immobilier est très dégradé et où vit une population paupérisée. Ce quartier de type haussmannien présente un intérêt architectural et comporte quelques monuments historiques. Cependant, une grande partie de l'habitat privé est inconfortable et comprend quelques îlots insalubres. Les espaces publics ainsi que les équipements collectifs sont insuffisants au regard des besoins de la population. Le maire souhaite définir un projet d'aménagement du centre ancien visant à revaloriser le patrimoine dans le respect de la mixité sociale de ses habitants.
La commune souhaite mettre en œuvre dans son centre-ville une action ou une opération d'aménagement afin de revaloriser le patrimoine et l'habitat. C'est en fait une intervention sur quartiers existants, visant à un renouvellement urbain.
La politique du renouvellement urbain a été consacrée par la loi SRU du 13 décembre 2000. Elle est définie par J.P. Demouveaux comme « non pas un type particulier d'opération, mais un projet politique visant, par une série d'opérations coordonnées, à revaloriser un site urbain dégradé, désaffecté ou paupérisé en y mettant en œuvre les principes de mixité sociale et de diversité urbaine ». Il n'existe pas de procédure opérationnelle spécifique pour mettre en œuvre la politique de renouvellement urbain.
[...] 313-4 al du Code de l'urbanisme dispose que les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles Elles concernent les quartiers anciens présentant un intérêt historique ou esthétique. Soit elles sont instituées dans un secteur sauvegardé, soit elles sont déclarées d'utilité publique. En l'espèce, la commune qui aura suivi notre conseil se sera dotée d'un ZPPAUP, ce qui facilitera la mise en place de la restauration immobilière. [...]
[...] Quelles procédures d'aménagement urbain semblent les plus adaptées aux caractéristiques de ce quartier et de sa population ? La procédure de ZAC est-elle utilisable dans ce contexte ? Les procédures d'aménagement sont des outils à l'usage des communes dans la mise en œuvre de leurs projets urbains. Elles correspondent chacune à une situation différente. Il existe tout d'abord des procédures destinées à mener une opération uniquement d'habitat, telles que le lotissement, les permis de construire groupés et les opérations de remembrement. [...]
[...] Une fois ces immeubles protégés, la commune peut passer aux procédures d'aménagement. L'opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) est une procédure basée sur une convention entre la collectivité, l'État et l'ANAH (agence nationale pour l'habitat). Elle incite les propriétaires à exécuter des travaux d'amélioration de leur logement. Cependant, elle ne permet pas de traiter des problèmes lourds en raison de son manque de caractère contraignant. De plus, il est précisé que la population de ce quartier est paupérisée : les propriétaires n'auront donc pas les moyens d'effectuer les travaux demandés, malgré les incitations en ce sens. [...]
[...] Ses buts correspondent aux objectifs de l'aménagement prévus par l'article L.300-1. Elle doit en fait être en mesure de démontrer qu'elle entend mener une véritable politique de l'habitat. La mise en place de la procédure de restauration immobilière pourrait être un indice. L'appréciation relèvera au final des juges du fond. L'exercice du droit de préemption n'est pas pour autant légal du seul fait que le projet de relogement qu'il poursuit est lié à la mise en œuvre d'une action relevant de la politique locale de l'habitat. [...]
[...] Ces orientations d'aménagement pourront prendre la forme de schémas d'aménagement. L'article L 123-13 dispose que si la modification porte atteinte à l'économie générale du PADD, il faudra modifier le PLU et non simplement le réviser. En l'espèce, le PADD était peut-être déjà rédigé en ce sens, dans la mesure où ses orientations sont assez générales. De plus, les objectifs de la commune portant sur le centre-ville, les zones concernées sont urbaines. Il ne faudra donc pas modifier le zonage du PLU. [...]
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