La loi d'habilitation du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie est à l'origine de l'ordonnance du 21 avril 2006 laquelle a réformé le titre XIX du livre III du Code civil, intitulé désormais «de la saisie et de la distribution du prix de vente de l'immeuble». La loi d'habilitation donnait notamment comme objectifs au gouvernement de «simplifier les procédures civiles d'exécution immobilières et les rapprocher des procédures civiles d'exécution mobilières, renforcer le contrôle du juge et favoriser la vente amiable.» De même, le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière insistait sur ces principes de responsabilisation du débiteur par la vente amiable, ainsi que celui de renforcement du rôle du juge.
Le juge en question étant celui de l'exécution, a fortiori le Président du tribunal de grande instance, celui-ci pouvant déléguer ses pouvoirs à un ou plusieurs juges de sa juridiction ou juges d'instance. Ce magistrat a, parmi l'éventail de ses activités, une compétence exclusive pour connaître des difficultés relatives aux titres exécutoires et à toutes les contestations découlant d'une procédure d'exécution forcée mobilière. L'ordonnance du 21 avril 2006 a ajouté la compétence de celui-ci en matière de saisie immobilière et de distribution du prix de vente de l'immeuble.
Les nouvelles dispositions ont pour objectif une judiciarisation accrue de la procédure de saisie immobilière tout en responsabilisant le débiteur saisi qui pourra vendre volontairement son bien sur autorisation judiciaire. Effectivement, outre le renforcement du rôle du juge de l'exécution, une place de choix est donnée à la vente amiable comme alternative à l'adjudication aux enchères publiques. A la vue du rapport au Président de la République, selon lequel un quart des adjudicataires revendent le bien moins de deux ans après l'acquisition pour un prix majoré en moyenne de 70%, la volonté de faire primer la vente dite «amiable», à l'initiative du saisi s'explique aisément.
En définitive, l'on peut décomposer cette procédure de saisie immobilière en trois phases majeures : la saisie, la vente et la distribution du prix ; le tout en gardant à l'esprit qu'elles sont intimement liées. Notre étude se portant sur la seconde, à savoir la vente, et plus précisément la vente dite amiable, innovation de l'ordonnance précitée, s'opposant par nature à la seconde alternative qu'est la vente forcée.
Conformément à l'esprit de la réforme, si en matière de vente amiable, l'initiative appartient au débiteur, l'autorisation est donnée par l'autorité judiciaire, à savoir le juge de l'exécution, qui a donc désormais compétence pour connaître de l'ensemble des questions relatives aux procédures d'exécution mobilière et immobilière ; et ce «dans un souci d'harmonisation des procédures et de rationalisation des compétences»
La volonté de renforcer le contrôle du juge tout en favorisant la vente amiable peut a priori sembler discordant tant l'adjectif «amiable» paraît éloigné de toute intervention judiciaire. Mais ce n'est pas ainsi qu'il faut l'entendre, il s'agit bel et bien d'une vente amiable sur autorisation judiciaire.
L'intérêt est donc ici d'associer le renforcement du rôle du juge, conforme au souci contemporain de célérité de la justice, avec l'idée actuelle propre aux voies d'exécution qui est celle d'une exécution plus douce par l'implication des parties dans la vente amiable.
La question étant celle de savoir quel rôle tient le juge de l'exécution dans la vente amiable de l'immeuble saisi : celui de chef d'orchestre ou celui de simple boussole de la procédure ?
Il conviendra d'y répondre en étudiant la vente amiable dès sa demande par le débiteur jusqu'à l'audience d'extinction de l'instance, en s'efforçant autant que faire se peut, de respecter la chronologie de la procédure.
Tout au long de cette procédure, le juge de l'exécution accumule les compétences et les rôles, passant d'un pouvoir décisionnel quant à l'orientation de la procédure à un pouvoir sanctionnateur quant aux parties à la saisie. Son contrôle est étendu et sa faculté d'appréciation est large, il maîtrise la procédure tant dans l'orientation de celle-ci (I) que dans son déroulement, et à plus forte raison, dans son issue (II). A l'instar du décret du 28 décembre 2005 faisant du juge de la mise en état un véritable gestionnaire de l'instruction civile, l'ordonnance du 21 avril 2006 fait une place de choix au juge de l'exécution en matière de saisie immobilière, à laquelle la vente amiable ne déroge pas.
[...] En effet, le débiteur est tenu d'accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. De ce fait, il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier peut à tout moment assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.[9] Le juge qui constate que la vente n'a pas pu avoir lieu décide automatiquement la vente forcée. [...]
[...] Le juge de l'exécution a cependant le «dernier la vente amiable ainsi conclue devra à l'audience de rappel, initiale ou prorogée, être constatée par lui. [11]Ce dernier doit vérifier le respect des conditions qu'ils avaient fixé lors de l'audience précédente, la consignation du prix et le dépôt de l'état ordonné des créances. Si toutes ces conditions sont remplies, le juge de l'exécution rendra un jugement de constat, insusceptible d'appel, et la vente pourra alors produire pleinement ses effets. En procédant à la constatation de la vente, le JEX ordonne la radiation des inscriptions prises contre le débiteur, il y a donc purge des garanties, au même titre que l'adjudication. [...]
[...] La création d'une véritable juridiction de l'exécution ne serait-elle pas nécessaire ? Toujours est-il que la procédure de saisie immobilière s'est fortement judiciarisée, en ce sens l'on pourrait parler de «vente amiable sur autorisation et sous contrôle judiciaire le juge de l'exécution en formant la pierre angulaire et non une simple boussole, il s'érige ainsi en véritable chef d'orchestre de cette procédure. Perrot et Théry PCE D 2005 avant propos pVIII JO 27/07/2005 p12160 JO 22/04/2006 p.6068 Anne Leborgne JCP E 20/07/06 p.1269 Circ. [...]
[...] Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur. Le jugement ainsi rendu n'est pas susceptible d'appel. Le contrôle de l'issue de la vente amiable par le JEX Si la vente amiable est conclue par acte notarié, elle n'en reste pas moins soumise à la constatation du juge A l'image de l'ensemble de la procédure amiable, le juge de l'exécution dispose d'un rôle prépondérant. [...]
[...] Ainsi, le délai qu'accorde le juge de l'exécution pour réaliser la vente amiable peut s'étaler sur sept mois, ce qui, à première vue, semble long. De plus, on pourrait penser que cette largesse temporelle inciterait des débiteurs à demander le bénéfice de cette procédure amiable et ce, dans l'unique dessein de gagner du temps. Cependant, un premier obstacle se dresserait au devant de ceux-ci, l'exigence d'un engagement écrit d'acquisition. Et même dans le cas ou ils obtiendraient cet engagement d'un complice acquéreur peu sérieux, un nouvel obstacle pourra être actionné par le créancier, celui du juge de l'exécution. [...]
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