L'hypothèque est un droit réel sur un immeuble qui est affecté à l'acquittement d'une obligation. Plus précisément, c'est une sûreté réelle immobilière constituée sans la dépossession du débiteur. Le créancier qui a procédé à l'inscription hypothécaire dispose de la faculté de faire vendre l'immeuble pour être payé. Les créanciers de premier rang disposent-ils d'un droit d'option concernant exerçable de bonne foi sur les immeubles hypothéqués vis-à-vis des créanciers de rang inférieur ? C'est à cette question qu'a du répondre la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 15 Février 1972.
Il s'agit en l'espèce d'un contrat d'hypothèque effectué sur un lotissement. Il résulte alors de cette hypothèque que divers lots sont grevés au profit de A, X et Z. Les lots grevés d'une hypothèque instituent les trois créanciers au premier rang. Ces trois créanciers qui n'ont pas été payés décident alors pour purger les hypothèques et donc de choisir certains lots dans le but de les vendre pour récupérer leur argent. Par conséquent, les créanciers de rang inférieur sont exclus puisque les créanciers de premier rang disposent d'un droit d'option. Les créanciers de second rang assigne les trois créanciers privilégiés.
Les créanciers de rang inférieur, demandeur à l'instance assigne les trois créanciers de premier rang qui ont effectué des mainlevées d'hypothèques devant le tribunal afin que celui-ci établisse que la purge des hypothèques réalisée n'est pas légale. Tout d'abord, la Cour d'appel qui a été appelé pour statuer rejette la demande d'annulation des mainlevées et la demande de dommages et intérêts faites par les créanciers de rang inférieur. En effet, les juges du fond établissent que la purge hypothécaire est justifiée par le droit d'option réservé aux créanciers de premier rang. Mais contrairement à cette décision, la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation estime alors que la cour d'appel n'a pas donné une base légale à sa décision.
Mécontent de la décision des juges du fond, les créanciers de rang inférieur forme un pourvoi en cassation. Dans ce pourvoi, la Cour de cassation est amené à statuer sur le bien fondé de l'arrêt des juges du fond. Les créanciers de rang inférieur estiment que cette levée du droit d'option n'a pas été faite de bonne foi. Selon eux, il est clair que les trois créanciers de premier rang se sont entendus pour priver les autres de la purge des hypothèques. La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation suit alors cette argumentation, et annule l'arrêt rendu par les juges du fond. La Cour de Cassation énonce alors que la décision des juges du fond n'est pas correctement motivée, car il manque une base légale.
Le problème de droit qui est posé à ces juridictions est le suivant : « quelle est l'influence de la bonne foi sur la levée d'un droit d'option exercé par des créanciers de premier rang dans une hypothèque ? ». La solution de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation est éloquente : « par simple affirmation, sans rechercher s'il n'existait pas entre A, X et Z, ces tiers acquéreurs n'ayant pas procédé à la purge des hypothèques grevant leur acquisition, une collusion frauduleuse pour reporter la charge de l'hypothèque de premier rang ».
La solution de la Cour de cassation est fondée sur les articles 2114, 1382 et 1383 du Code civil. Il est important de savoir quelle est l'ampleur du droit d'option donné aux créanciers de premier rang dans une hypothèque ? Dans cet arrêt, il est clair qu'il y a une application du droit d'option de l'hypothécaire est nécessaire et justifiée, mais cette application suscite un conditionnement pour éviter les abus.
[...] L'importance du rang dans le mécanisme de l'hypothèque L'hypothèque est une sureté qui est sans dépossession, cette conséquence a un rôle rassurant. L'emprunteur donc le débiteur pourra toujours utiliser le bien, certes s'il est mauvais payeur, il pourra perdre ce bien, mais tant qu'il s'exécute, il pourra l'utiliser. En cas de défaillance, le créancier peut saisir le bien puis le vendre aux enchères pour se rembourser. Dans l'arrêt du 15 février 1972, les créanciers de premier rang vis-à-vis du lotissement Sabine ont décidé de vendre certains lots. [...]
[...] Le rang prime dans l'hypothèque, mais l'arrêt du 15 février 1972 permet d'établir qu'ils ont une faculté d'option offerte par leur rang élevé dans l'hypothèque. B. L'importance du principe d'indivisibilité dans la faculté d'option L'arrêt du 15 février 1972 est basé sur la faculté d'option donnée aux créanciers de premier rang c'est-à-dire le privilège donné aux créanciers qui sont les mieux placés. Cette faculté d'option est mise en place par le principe de l'indivisibilité. Ce principe était présent à l'article 2114 du Code civil, il énonçait que : L'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation. [...]
[...] Ce principe est notamment favorable pour les créanciers de premier rang, car ils seront les premiers à retrouver leurs créances. Cette faculté d'option ou autrement dit le choix du bien immobilier permet aux créanciers de choisir un immeuble qui a la même valeur que leur créance. Cependant, ce principe d'indivisibilité qui introduit le droit d'option fait état de preuve que le rang compte vis-à-vis de l'hypothèque. L'arrêt produit une preuve flagrante, car il énonce clairement que les créanciers de premier rang puissent lever cette faculté d'option sans que les créanciers ayant sur le même immeuble des hypothèques postérieures en rang puissent le contraindre à diviser sa demande Autrement dit, en faisant les différentes mainlevées et la vente des lots 16 et 17, les créanciers de premier rang c'est-à-dire X et Y ont pu purger les hypothèques. [...]
[...] Le droit d'option exerçait dans l'hypothèse de l'arrêt par les créanciers de premier rang peut alors donner lieu à une exclusion des autres créanciers. Les créanciers X et Y ont choisi deux maisons pour purger les hypothèques c'est-à-dire les lots 16 et 17. Il est possible de penser que la somme qui sera dégagée de la vente sera équivalente aux créances de chacun des créanciers. Comme la somme sera équivalente, il est clair que les autres créanciers de rang inférieur ne pourront pas intervenir. [...]
[...] Comme la Cour de cassation n'est pas sûre que la manœuvre faite par les trois créanciers X et Y soit totalement basé sur la bonne foi, il est logique qu'elle casse l'arrêt rendu par les juges du second degré le 20 mai 1970. Mais il y a tout de même un petit bémol, car cet arrêt du 15 février 1972 a pour visa l'article 2114 du Code civil alors que cet article a été aujourd'hui supprimé et remplacé par l'article 2393. Ce nouvel article est certes identique, mais on peut se demander si cette solution garde tout son effet compte tenu de la disparition de l'article fondateur de l'arrêt en date du 15 février 1972. [...]
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