Les sociétés civiles immobilières exercent une véritable fascination si l'on s'en tient aux statistiques. Une société sur trois serait une SCI et leur nombre ne cesse de croître. Ces sociétés peuvent se révéler d'excellents instruments de gestion patrimoniale. Il faut toutefois rester vigilant et les manier avec précaution car elles ne permettent pas toujours de régler les problèmes d'imposition des revenus ou des plus values.
Toutes les sociétés civiles n'ont pas un objet immobilier. Certaines exercent une activité professionnelle à caractère civil, qu'il s'agisse d'une activité libérale ou d'une activité agricole. Et encore, parmi les sociétés civiles immobilières, il faut distinguer celles qui ont pour vocation de gérer les immeubles qu'elles possèdent, des sociétés à statut particulier. A ce titre, on pourra notamment citer les sociétés civiles de placement immobilier ou les sociétés d'attribution et les sociétés de pluri-propriété (...)
[...] Il arrive toutefois dans certains cas que s'applique de plein droit le régime micro foncier. Dans ce régime simplifié, le contribuable ne peut déduire aucune des charges déductibles dans le régime réel. En revanche, est pratiqué un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts perçus. Les contribuables soumis à ce régime ne seront imposés que sur leurs revenus bruts qu'à hauteur de 70%. Ce régime s'applique de plein droit uniquement aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15000€. [...]
[...] La société peut également bénéficier d'un sursis d'impôt. Ce mécanisme a été instauré depuis janvier 2000. Dans le cadre d'un sursis d'imposition, la plus value latente sur un portefeuille titres apporté par un associé n'est ni constatée, ni imposée. Ainsi l'opération n'est pas imposable lors de l'échange de titres, mais lors de la cession ultérieure de ceux reçus en échange. Pour ou contre l'IS ? L'amortissement immobilier : faut-il privilégier le court ou le long terme ? Le choix du régime d'imposition se fera en fonction des objectifs recherchés par les associés. [...]
[...] Les dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif Diverses autres charges sont susceptibles de venir en déduction du revenu. Sans être exhaustif, citons : L'amortissement dans le cadre du régime Robien, lequel investissement peut être réalisé sous couvert d'une société civile immobilière. Ce régime permet d'amortir les cinq premières années et les quatre années suivantes (soit un engagement d'une durée minimale de 9 ans) avec possibilité de poursuivre l'amortissement, sous réserve du respect des conditions, pendant deux périodes successives de trois ans, en pratiquant un amortissement de par an. [...]
[...] En outre la société civile peut également faciliter la transmission des actifs immobiliers. Il est plus facile de céder des parts sociales que des immeubles. Nous allons considérer deux aspects au cours de notre étude. La société civile immobilière est à la fois un instrument de gestion et de transmission. Dans le premier cas, il s'agit d'assurer le mode d'imposition le mieux approprié pour les revenus que procure l'immeuble. Mais la transmission des droits sociaux pose des problèmes d'une autre nature. [...]
[...] Montant des dépenses incombant normalement au propriétaire Il arrive que certaines charges, impôts ou taxes, incombant normalement au propriétaire, soient à la charge du locataire. La société immobilière a alors le choix soit de réintégrer en recettes le montant correspondant et de déduire ensuite les mêmes sommes au titre de charges, soit d'annuler les deux opérations en ne déclarant ni l'une, ni l'autre. Charges déductibles dans le régime réel d'imposition En ce qui concerne les dépenses, le régime est plus complexe. [...]
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