Conseil d’Etat du 3 juillet 2009 , Mme Noël : la plus value à long terme

Extraits

[...] Il s'agit finalement d'un rappel classique que vient faire le Conseil d'État en considérant que le droit au bail constitue un élément d'actif lui-même sujet au régime des plus values et donc susceptible d'être imposé à ce titre, mais aussi de bénéficier du régime favorable de l'exonération des plus values à long terme, tel l'exercice de certains biens pendant cinq ans. Mais cette exonération reste exceptionnel en effet la plupart des propriétaires de locaux commerciaux n'exploitent pas pendant cinq ans leurs locaux, ou ne peuvent bénéficier de l'exonération qu'à la première location du local suivant leur cessation d'activité. [...]

[...] Conseil d'État du 3 juillet 2009, Mme Noël : la plus value à long terme Mme Noël a acquis le 2 mai 1980 le droit au bail d'un local à St Malo où elle exerçait la profession d'antiquaire, par la suite cette dernière a acquis la propriété du local le 3 octobre 1988. Celle-ci renonçant à son activité en 1997 décide de donner à bail le local à la société Tyfo en temps que bail commercial le 3 juillet 1997. [...]

[...] Une distinction entre le droit au bail et la propriété d'un immeuble La non-assimilation du droit au bail par l'achat du bien immobilier Une distinction est ici faite par le Conseil d'État entre le droit au bail et la propriété de l'immeuble en effet le droit au bail constitue un actif propre au fonds de commerce qui n'a pas été assimilé par l'achat du fonds de commerce, ce droit au bail existe en effet toujours malgré le rachat du local par Mme Noël Le droit au bail élément essentiel du fonds de commerce en tant qu'élément d'actif Le droit au bail en tant qu'élément prépondérant du fonds de commerce constitue un élément d'actif essentiel qui au même titre que le fonds de commerce est soumis au régime des plus values. Par conséquent, le régime des plus-values à long terme viendra s'appliquer ici. Par conséquent, la cession du bail constitue la cession d'un élément d'actif , ceci constitue comme le rappel le Conseil d'État l'une des deux conditions pour que le droit d'entrée ne soit pas imposé dans les revenus fonciers en tant que supplément de loyer. [...]

[...] L'article 151 fait référence aux article 39 duodecies et 39 quindecies qui vient énoncé à quoi l'article 151 donne droit à exonération, il s'agit dans les Articles 39 duodecies et quindecies de plus values touchant entre autres à l'activité commerciale Une tentative infructueuse de l'administration de taxer des opérations de grande onérosité Le droit d'entrée pour acquérir la cession d'un bail commercial est souvent le versement d'une somme importante, il y a un véritable enjeu pour l'administration de requalifier ce droit d'entrée en loyer supplémentaire, car ainsi celui-ci pourra être taxé en tant que revenu foncier dans le cadre de l'impôt sur le revenu. L'importance de ces sommes va en plus permettre à l'administration de taxer de façon importante des contribuables qui de façon exceptionnelle vont franchir la plupart des seuils de l'impôt sur le revenu. Mais la nature exceptionnelle de ce franchissement de ces seuils et ce revenu montre bien qu'il est normal qu'il soit imposé de façon particulière, voir même qu'il soit exonéré. [...]

[...] La Cour administrative d'appel de Nantes le 22 juin 2006 a rendu un arrêt confirmant le jugement de première instance. Mme Noël a formé un pourvoi en cassation et le Conseil d'État le 3 juillet 2009 a cassé l'arrêt de la CAA de Nantes au motif que l'acte du 3 octobre 1988 n'avait pas permis une confusion des droits locatifs et de propriété et que par conséquent le droit locatif demeurant distinct pouvait avoir pris une plus value susceptible d'être exonérée. [...]