Jean Jacques Rousseau disait qu'« il convient que l'impôt soit payé par celui qui emploie la chose taxée plutôt que par celui qui la vend ». Ce principe, majoritairement appliqué par l'administration française, trouve dans l'arrêt du 13 janvier 2006 du Conseil d'État une parfaite illustration. Une société acquiert un bien immeuble, par le biais d'une vente en l'état futur d'achèvement, afin de le donner nu en location à usage commercial. Cette société le 24 décembre 1990 fait connaître à l'administration sa volonté de soumettre la location à la TVA, option lui étant donnée. Elle demande ainsi le remboursement du montant de la taxe ayant grevé le coût de l'acquisition de l'immeuble, lequel lui est consenti le 25 février 1991, en échange de quoi, le locataire, utilisateur de la chose, paierait la TVA. L'immeuble susvisé, pourtant achevé dès le 1er février 1991, date antérieure à la demande de soumission, ne sera loué que le 1er avril 1994. Or, a l'occasion d'une vérification de comptabilité en 1993, du fait de l'absence d'une location effective, l'administration demande le remboursement du montant de la TVA sur l'acquisition, au motif que, l'ensemble des conditions requises à la soumission de la location à la TVA n'étaient pas remplies, aucune location n'étant en effet constatée.
Dès lors, il convient de se demander quelles sont les conditions de déductibilité de la TVA ayant grevé le coût d'acquisition d'un immeuble destiné à être donné en location.
[...] Cette décision du 13 janvier 2006 du Conseil d'État pose un problème relatif à la validité de l'option pour le paiement de la TVA. La possibilité de cette dernière est admise, et il convient dès lors de ne pas se focaliser plus amplement sur une étude de ce type. Malgré l'annulation de l'option et l'acquisition future par l'intéressé, le commissaire du gouvernement a pu considérer que le litige conserver un objet en ce que le problème était de fond. Le Conseil d'État va en effet considérer que l'option de soumission à la TVA ne va emporter d'effets qu'à compter de la date à laquelle sont réellement souscrit des engagements contractuels de nature à établir la conformité de l'opération, conformément à l'article 260- du Code Général des Impôts. [...]
[...] Une portée de la décision du Conseil d' État mise à mal Le raisonnement du Conseil d'État souffre d'une imprécision sur la condition à la validité de l'option Bien que les conséquences ne sont une fois de plus pas déterminantes, la portée de la décision se trouve de toute façon limitée par d'autres éléments Une confusion du Conseil d'État sur la qualité de la condition Une terminologie civiliste tendrait à définir, selon la conception du Conseil d'État, la production du bail de location comme une condition suspensive à la validité du régime d'assujetti. Seul problème, l'administration française consentie à un moment donné à la qualité d'assujetti pour la retirer par la suite, il n'y aura plus véritablement de suspend de la condition. En réalité, le défaut de production du bail serait équivalent d'une condition résolutoire qui rétroagirait - cette fois-ci réellement - afin de priver d'effet un acte que le bailleur et l'administration française estiment parfaitement constitué sur le plan de sa validité. [...]
[...] Cette option est du fait du bailleur dans la totalité des cas. Dans un cas seulement il sera prévu que le preneur puisse s'opposer à la soumission de la location à la TVA, rare situation où le preneur est un non-assujetti, visant l'hypothèse des administrations qui parfois louent des immeubles, et n'entend pas les louer en payant de la TVA qu'elle ne pourra récupérer. Cette situation ne concerne pas l'espèce de l'arrêt du 13 janvier 2006. Une fois le champ d'application général déterminé, afin d'assurer la soutenabilité du mécanisme, il est fondamental que la vente constitue un prix de revient. [...]
[...] Ainsi, certains immeubles nus, à certaines conditions, peuvent être soumis lorsque loués, à la TVA Toutefois, la validité de l'option une fois posée, est soumise à certaines conditions de validité ultérieure, qu'il convient de prendre en considération, tant leur survenance est indispensable A. La possible soumission de la location d'un immeuble nu à la TVA La soumission d'une location d'un immeuble nu à la TVA se fait lorsque ce dernier se destine à un usage professionnel Aussi, la vente doit nécessairement constituer un prix de revient, condition essentielle à la soutenabilité du mécanisme Une option à TVA sur la location des immeubles nus à usage professionnel: Toutes locations ne sont pas nécessairement soumises à TVA, certaines en sont même formellement exclues, mais dans certaines hypothèses, si le bailleur le souhaite, il est possible de choisir la soumission de la location à la TVA. [...]
[...] Le choix effectué par la Haute cour administrative française n'est cependant pas unanime Une date de formulation de l'option déterminante La TVA à option engage le fait que la seule intention de louer les locaux à usage professionnel ne suffit pas à conférer la qualité d'assujetti, à défaut de bail ou ne serait-ce même d'engagement de location. Le Conseil d'État ne se contente pas de cette simple manifestation de volonté, mais attend des engagements contractuels de location garantissant la validité de l'option formulée par le bailleur. [...]
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