La Vente d'un lot de copropriété est une Vente immobilière. Mais en raison de la nature particulière du droit de copropriété, la vente d'un lot de copropriété répond à des règles spécifiques.
La Loi du 10 juillet 1965 a adopté un statut d'ordre public applicable à tous les immeubles bâtis. En effet, la copropriété immobilière est le régime de l'immeuble bâti, de l'édifice achevé, des locaux utilisables en l'état. La période de construction suscite des difficultés particulières que des règles différentes contribuent à résoudre. C'est pourquoi les Ventes en l'Etat Futur d'Achèvement ne feront pas l'objet de notre étude.
Dès lors, la difficulté réside dans le fait qu'il y a une dualité d'intérêts pas forcément convergents : l'intérêt individuel du copropriétaire vendeur et du futur acquéreur ainsi que l'intérêt collectif de la copropriété représentée par le syndic. En présence d'une vente d'un lot de copropriété, le rôle du notaire sera justement d'assurer la convergence de ces intérêts afin d'éviter tout contentieux.
La Vente d'un lot de copropriété associe principalement trois acteurs : le Notaire, le Syndic et le Vendeur, qui vont être, à des degrés divers impliqués pour réaliser la vente.
Trois problèmes majeurs se posent à l'occasion de la Vente d'un lot de copropriété :
- Le projet de l'acheteur est-il réalisable ?
- Dans quelle mesure a-t-il été satisfait à l'obligation d'information de l'acquéreur et du syndic de copropriété ?
- Le Vendeur est-il débiteur ou créancier du Syndicat ? Autrement dit qu'en est-il des dettes et créances afférentes au lot objet de la mutation ?
Devant l'importance du contentieux à l'occasion de la Vente d'un lot de copropriété, le législateur est intervenu de nouveau en 2004, pour réformer le droit de copropriété. Le Décret du 27 mai 2004 qui modifie le Décret du 17 mars 1967 intéresse particulièrement les notaires car il modifie sur certains points les pratiques antérieures en matière de mutation de lots.
Les nouvelles règles concernant les mutations de lots sont énoncées par les Articles 5,6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1965, créés ou entièrement réécrits par le décret du 27 mai 2004 ; alors que des modifications non moins négligeables ont été apportées à d'autres articles du décret.
La préoccupation du législateur a été de mieux assurer l'information du copropriétaire cédant et cessionnaire, afin de leur permettre de prendre, en pleine connaissance de cause, les conventions qui leur paraissent opportunes.
[...] Limites conventionnelles. Pour toute copropriété, il existe un contrat particulier qui lie tous les copropriétaires d'une même copropriété : le règlement de copropriété (art Loi du 10 juillet 1965). C'est, en quelque sorte, la Bible de la copropriété, il a trois fonctions essentielles : - Organiser le fonctionnement de la copropriété - Protéger les copropriétaires en précisant leurs droits et obligations - Informer les copropriétaires et les futurs copropriétaires sur les règles régissant la copropriété. Il est important que le rédacteur de l'acte et le candidat acquéreur consultent ce document, car celui-ci peut contenir des clauses interdisant la vente du lot or, les clauses du règlement de copropriété sont d'ordre public (article 43 Loi du 10 juillet 1965). [...]
[...] Concrètement, le syndic va faire établir le dossier technique avec la fiche récapitulative, après accord de l'assemblée générale (à la majorité de l'article 25-e) pour en fixer les modalités et le financement. Il doit, ensuite, assurer la mise à jour de ce dossier. En cas de carence, le syndic engage sa responsabilité civile contractuelle à l'égard du syndicat (art C.civ.) et délictuelle à l'égard du copropriétaire vendeur (art C.civ.), puisque ce dernier est dans l'impossibilité juridique de faire établir un constat amiante sur les parties communes, sauf à le faire réaliser à ses frais. [...]
[...] De la Faculté de céder le lot de copropriété Outre les vérifications communes à toute cession d'immeuble, le suivi d'un dossier de vente de lot de copropriété implique des vérifications spécifiques. Ainsi, le notaire devra être vigilant quant aux éventuels obstacles à la cession du lot et devra s'assurer de l'information éclairée de l'acquéreur Principe : La liberté de disposer. Le copropriétaire cédant peut-il librement céder son lot ? Est-il réellement propriétaire du bien vendu ? Deux questions auxquelles le rédacteur de l'acte devra s'intéresser avant d'envisager la signature du compromis de vente. [...]
[...] Le notaire devra cependant vérifier que le droit de préemption est bien simple et non renforcé (information à obtenir auprès de la mairie) auquel cas les exceptions de l'article L 211-4 du Code de l'urbanisme ne jouent pas. Le droit de préemption du locataire : Le propriétaire qui désire vendre un logement à usage d'habitation ou mixte occupé, peut donner congé à son locataire en fin de bail. Mais le locataire dispose d'un droit de préemption. Le propriétaire doit donc impérativement mettre le locataire en mesure d'exercer ce droit. [...]
[...] Le principe Un lot de copropriété comprend une partie privative et une quote-part de parties communes. Aux termes de la loi de 1965, chacun des copropriétaires a un droit de propriété exclusif sur ses parties privatives (article 2 al.2) dont il peut disposer (article 9 al 1). Les parties communes sont la propriété de tous les copropriétaires aucun des copropriétaires ne peut donc en disposer seul, toutefois chacun peut céder son droit de propriété indivis auquel correspond sa quote-part de parties communes. [...]
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