Fiche d'arrêt et notes arrêt, Consorts Cruz, Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 décembre 1993 - Sanction si rétractation du promettant, dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] Il est donc intéressant de constater que la chambre commerciale s'est alignée sur la position de la troisième chambre civile, procurant à la solution consacrée une véritable cohérence. Même si la doctrine majoritaire est restée favorable à un revirement de jurisprudence en faveur de l'exécution forcée du contrat, la solution qu'a adoptée la Cour de cassation semble logique dans la mesure ou elle ne dispose que de deux types de sanctions possibles. La sanction en nature ayant des conséquences patrimoniales et pécuniaires importantes il est sûrement préférable qu'elle demeure exceptionnelle. [...]

[...] Cet arrêt nous apprend qu'après le décès du promettant, l'option peut être valablement levée par le bénéficiaire au motif que les héritiers dudit promettant sont tenus de sa dette. Il s'agira de constater ici la perte du premier niveau de raisonnement de la jurisprudence Consorts Cruz ce qui peut être regrettable. En effet, la pratique notariale avait considéré que l'article 1142 du Code civil n'était pas d'ordre public et avait donc utilisé des clauses prévoyant que la sanction à la rétractation serait alors l'exécution du contrat. [...]

[...] Le problème de droit Les juges de la Cour de cassation ont dû se poser la question de savoir si la rétractation du promettant, dans une promesse de vente, avant la levée de l'option par le bénéficiaire, pouvait être sanctionnée en nature, c'est- à-dire par la réalisation forcée de la vente. Pour répondre à cette interrogation, ils ont d'abord dû se demander si l'obligation du promettant constituait une obligation de donner, ou bien seulement une obligation de faire. VI. La solution de droit et d'espèce Les hauts magistrats ont approuvé la position de la cour d'appel de Paris selon laquelle l'obligation du promettant constitue une obligation de faire. [...]

[...] Note d'arrêt : Dans cet arrêt di 15 décembre 1993, a Cour de cassation adopte un raisonnement à deux niveaux afin de savoir laquelle de la sanction par équivalent ou de la sanction en nature est applicable lorsque le promettant d'une promesse unilatérale de vente se rétracte avant la levée de l'option par les bénéficiaires. Cet arrêt est le premier d'une évolution jurisprudentielle complexe de quatre phases. En l'espèce, la sanction par équivalent, consistant en l'allocation de dommages et intérêts n'est pas des plus intéressantes, car les bénéficiaires étaient intéressés par l'acquisition d'un bien immeuble et n'ont peut être que faire de recevoir une somme d'argent. [...]

[...] L'espoir d'un revirement était permis puisque dans un arrêt rendu par la chambre mixte en date du 26 mai 2006, la Cour de cassation avait expressément admis la sanction en nature pour les cas de violation des pactes de préférence, avant-contrats tout comme la promesse unilatérale de contracter. Mais l'arrêt du 8 septembre 2010 s'inscrit bien dans la jurisprudence dégagée en 1993. En l'espèce, les promettants ne s'étaient pas rétractés avant, mais après la levée de l'option par le bénéficiaire. [...]