La cession du contrat de bail

Extraits

[...] L'avantage est de mettre fin au bail. Pour le bailleur, l'opération est dangereuse car il avait un locataire A et se retrouve avec un locataire B. On pouvait penser que la cession de bail laisserait subsister les obligations du locataire sortant de telle sorte que le bailleur aurait deux débiteurs : l'ancien qui resterait garant et le nouveau locataire. La Cour de cassation n'a pas admis ce principe : 3ème civ 12 juillet 1988 : cet arrêt admet que le locataire ne reste pas tenu au paiement des loyers sauf clause contraire dès lors que le bail a été cédé. [...]

[...] Ici le preneur va souslouer à une autre personne. Il peut également céder totalement son bail. Toutefois, il ne faut pas qu'une clause dans le contrat de bail le lui interdit. Cela en fait une cession de contrat dérogatoire au droit commun de la cession de contrat qui elle suppose l'accord du contractant cédé. La cession du contrat par le preneur se fait et se conçoit assez facilement au profit d'un tiers. Le bailleur peut-il lui-même acheter le bail ? [...]

[...] Ce texte prévoit une cession du contrat de bail : l'acquéreur devient bailleur et le locataire subit ou profite de cette cession de bail. Il doit payer les loyers au cessionnaire et c'est au cessionnaire qu'il doit réclamer la jouissance du bien. Cela suppose un bail d'immeuble, donc on ne peut pas l'appliquer au bail d'un meuble ou même à un droit réel. Il faut que le bail existe au moment de la vente. Ne peut pas se prévaloir de ce texte, celui qui occupe un immeuble sans titre locatif ou parce qu'il a une convention d'occupation précaire (pas un bail, le texte ne s'applique pas). [...]

[...] Cette cession opère seulement pour 2 l'avenir. Les dettes et les créances antérieures ne sont pas transmises. On ne peut pas reprocher au locataire des manquements antérieurs à la vente sauf s'ils persistent après. Le locataire est responsable des dégradations du bien, qu'elles aient eu lieu avant l'acquisition du meuble ou après : s'il y a eu dégradation du bien et que le bail est transmis : le nouveau bailleur n'acquiert le contrat que pour l'avenir mais comme la dégradation du bien lui cause préjudice il peut reprocher la dégradation au locataire. [...]

[...] Cependant, la Cour de cassation considère que cette transmission du contrat pour être opposable aux tiers donc au bailleur doit être portée à sa connaissance en respectant les formalités de l'article 1690 du Code civil. II. La cession par le bailleur Le bailleur veut transférer son bail parce qu'il a vendu l'immeuble : je vends l'immeuble, l'acheteur de l'immeuble va se voir transférer le bail : l'acheteur veut peut être avoir ce contrat de bail et toucher les loyers, mais aussi parce qu'il faut protéger les locataires. Pour cette raison, la loi prévoit une cession du contrat de bail avec l'immeuble loué. Cette cession légale du contrat résulte de l'article 1743 du Code civil. [...]