Divers types d'avant-contrats peuvent être conclus afin d'obtenir plus ou moins de garanties quant à la conclusion du contrat définitif. Parmi ces avant-contrats se trouve le pacte de préférence qui est la convention par laquelle le propriétaire d'un bien, pour le cas où il le vendrait, le réserve au bénéficiaire de la clause, de préférence à toute autre personne.
Le pacte de préférence peut être rapproché du droit de préemption stipulé par contrat, mais également des clauses d'inaliénabilité en ce que le propriétaire, promettant accepte de ne pas vendre à un autre que le bénéficiaire.
A l'inverse, le pacte de préférence doit être distingué de la promesse unilatérale de vente en ce qu'il n'oblige pas le vendeur à vendre. En effet, le promettant est simplement obligé de proposer par priorité le bien au bénéficiaire du pacte, lorsqu'il se décide à vendre, mais il n'est pas obligé de vendre, contrairement à ce qui est admis dans une promesse unilatérale de vente.
[...] Sur ce point, les avis des auteurs divergent, ainsi pour Monsieur Frédéric Bérenger la preuve de la connaissance de l'existence du pacte de préférence par le tiers acquéreur devrait suffire à prouver sa mauvaise foi. Par opposition Madame Houbron estime que cette double preuve de la mauvaise foi des cocontractants est nécessaire, car la volonté du bénéficiaire de conclure le contrat projeté ne persiste pas forcément au moment de l'offre de vente faite par le promettant. Ainsi pour cette auteure il appartient au bénéficiaire de faire connaître son intention de contracter afin de pouvoir en cas de non-respect du pacte de préférence par le promettant, demander sa substitution à la vente. [...]
[...] Le pacte de préférence étant un contrat entre deux ou plusieurs personnes au sens de l'article 1101 du Code civil, sa violation sera sanctionnée par la mise en cause de la responsabilité contractuelle du promettant lorsque celui-ci ne respecte pas son obligation de ne pas conclure le contrat projeté avec un tiers. La question principale reste celle de la réparation de la violation du pacte de préférence. Quelle sera la sanction, lorsque le débiteur du pacte de préférence conclut le contrat projeté avec un tiers, sans en avoir préalablement informé le bénéficiaire du pacte ? Depuis un arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation en 2006, la sanction de la violation du pacte de préférence a évolué. [...]
[...] Ensuite, les solutions rendues par la Cour de cassation ne sont pas en totale adéquation avec le projet de réforme du droit des obligations dirigé par le Professeur Catala. L'article 1106-1 alinéa 3 du projet dispose que le contrat conclu avec un tiers est inopposable au bénéficiaire de la préférence, sous réserve des règles assurant la protection du tiers de bonne foi. D'une part, les arrêts de 2006 et 2007 permettent au bénéficiaire du pacte d'obtenir l'annulation de la vente passée en fraude de leurs droits ainsi que la substitution et non l'inopposabilité de celle-ci comme le prévoit le projet de réforme. [...]
[...] Un certain manque de cohérence dans le revirement D'abord, la jurisprudence en matière de violation du pacte de préférence fait preuve d'incohérence en ce qu'elle admet la substitution comme sanction, mais aucune espèce ne permet son application. Dans un arrêt de la 3e chambre civile du 14 février 2007, la double preuve exigée par la Cour de cassation avait été rapportée toutefois la substitution n'a pas été prononcée. Se pose alors la question de savoir si l'on peut demander l'annulation du contrat passé en violation du pacte de préférence, mais pas la substitution. [...]
[...] Le bénéficiaire n'aurait alors plus à apporter la double preuve de la connaissance de l'existence du pacte de préférence et de l'intention de s'en prévaloir. Enfin, se pose également la question de l'extension de la solution admise en matière de pacte de préférence aux autres avants contrats et notamment à la promesse unilatérale de vente. Selon une jurisprudence constante illustrée par un arrêt de 3e chambre civile du 15 décembre 1993, la promesse ne met à la charge du promettant qu'une obligation de faire qui ne se résout que par des dommages et intérêts en cas d'inexécution du débiteur. [...]
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