L'immeuble est toujours un élément important du patrimoine. Cela explique qu'il soit utilisé fréquemment comme sûreté. De plus depuis une 40aine d'années on a assisté au développement du crédit immobilier garanti par un privilège ou une hypothèque sur le bien acquis. De sorte que la vente d'un immeuble hypothéqué est une situation de plus en plus fréquente.
Les deux prérogatives de l'hypothèque et des privilèges immobiliers obligent le notaire à se préoccuper de la situation hypothécaire de l'immeuble, et faire en sorte qu'il soit livré à l'acquéreur libre de toute charge hypothécaire.
Lorsque le constituant de l'hypothèque a aliéné l'immeuble qui en était grevé, le créancier hypothécaire bénéficie d'un droit de suite. En effet, ce créancier n'a aucun droit sur le prix de la vente amiable : il ne peut exercer son droit de préférence que par la mise en oeuvre du droit de suite.
[...] Deux effets sont ainsi attachés à l'accord des créanciers : rendre opposable le droit de préférence de ces créanciers à tous créanciers saisissants ; par l'effet du paiement, purger l'immeuble du droit de suite. Si, par contre, le notaire craint une inscription intercalaire et souhaite attendre la délivrance d'un état sur formalités, il devra par prudence, suggérer le nantissement-séquestre du prix de vente jusqu'au retour de l'état sur formalités, c'est-à-dire après la publication de l'acte de vente entraînant arrêt du cours des inscriptions. [...]
[...] Le créancier doit donc payer ce montant en l'absence d'enchère supérieure. À défaut d'exercice du droit de surenchère par un créancier inscrit, il y a acceptation tacite par eux de l'offre de l'acquéreur et confirmation du prix de vente. Adjudication sur surenchère Si l'acquéreur, aux termes de l'adjudication sur surenchère est proclamé adjudicataire, cette adjudication le confirme dans ses droits de propriétaire. Si par contre, l'acquéreur n'est pas déclaré adjudicataire sur surenchère, on considère que son titre se trouve anéanti à compter de la signification de la surenchère. [...]
[...] Aussi la loi lui confère le moyen de prévenir le droit de suite en éteignant les hypothèques au moyen de la purge (II). En fait, dans la pratique, le droit de suite et la purge sont rarement exercés (III). I Le droit de suite Conditions Pour que le droit de suite s'exerce, il faut : Une créance valable et exigible que le débiteur n'a pas payée ; Une hypothèque opposable au tiers acquéreur parce qu'elle a été inscrite avant l'aliénation ; Une aliénation opposable au créancier parce qu'elle a été publiée ; Une inscription valable. [...]
[...] Les formalités de purge impliquent la publication préalable de l'acte aux hypothèques. Cette procédure est facultative pour l'acquéreur, à qui incombe seul de la déclencher. Notification aux fins de purge La notification a pour objet d'informer les créanciers du prix qu'offre l'acquéreur. Elle est effectuée par acte d'huissier adressé à tous les créanciers inscrits révélés par l'état hypothécaire. Réponse des créanciers L'un ou l'autre des créanciers inscrits peut refuser le prix de l'acquéreur et faire surenchère, ce qui entraîne la mise en vente de l'immeuble aux enchères. [...]
[...] o Paiement : Le tiers acquéreur peut payer. En apparence c'est un parti dangereux s'il reste d'autres créanciers de rang inférieur qui, ne percevant rien, pourront exercer leur droit de suite. Ayant payé les créanciers du premier rang, le tiers acquéreur risque d'être poursuivi par les créanciers du second rang. En fait, le risque est minime, car ayant payé les créanciers du 1er rang, il leur est subrogé : il bénéficie donc de l'hypothèque de premier rang du créancier qu'il a payée. [...]
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