L'usufruit est un droit réel, généralement viager, qui confère à son titulaire le pouvoir d'user et de jouir de biens appartenant à une autre personne, comme celle-ci en userait ou en jouirait, mais à charge d'en conserver la substance (art. 578 C.civil.). Qu'il ait pour objet des biens corporels ou incorporels, l'usufruit emporte un démembrement du droit sur la chose entre l'usufruitier et celui qui en était auparavant le titulaire, propriétaire ou créancier. Le premier a l'usage et la jouissance du bien, tandis que le second n'a plus qu'un droit diminué, qu'on appelle pour cette raison la nue-propriété.
Le démembrement du droit de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire est nécessairement temporaire. Il prive en effet le nu-propriétaire de toutes les utilités du ou des biens qui en sont l'objet, de sorte que serait dépourvue de sens une nue-propriété perpétuelle. Le seul attrait de la nue-propriété réside en effet dans la perspective de recouvrer à terme la pleine propriété. Ce terme est le plus souvent le décès de l'usufruitier. Mais il est possible d'établir l'usufruit sur plusieurs têtes, simultanément ou successivement, l'extinction ne résultant alors que du décès du dernier titulaire. Rien n'interdit toutefois la constitution d'un usufruit à terme déterminé, qui sera, en réalité un terme alternatif, l'usufruit s'éteignant au terme stipulé, mais aussi, en toute hypothèse, au décès du titulaire s'il survient avant ce terme. Si le titulaire est une personne morale, le Code civil en limite la durée au maximum à trente ans (art. 619 C.civil.).
[...] Ainsi, si l'usufruit est indivis, l'usufruitier ne peut exiger un partage et, le cas échéant, une licitation que du seul usufruit. De même, symétriquement, lorsque la nue-propriété est en indivision, le nu-propriétaire ne peut solliciter le partage et la licitation que de la nue-propriété. Même le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, autoriser la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier (art. 815-5 al.2 C.civil.). Ce principe d'indépendance des deux droits ne peut cependant être absolu et comporte des tempéraments : - des obligations propter rem obligations pesant sur la personne dont elle n'est tenue qu'en tant que détentrice d'un fonds avec lequel la charge se transmet, et dont elle peut se libérer en déguerpissant) sont mises à la charge de l'usufruitier ; - les actes accomplis par l'un sur la chose dans la limite de son droit sont opposables à l'autre (ex : la jurisprudence admet que les actes conservatoires, tels qu'une inscription d'hypothèque, faits par l'usufruitier profitent au nu-propriétaire). [...]
[...] Le juge peut alors prescrire toutes mesures conservatoires qu'il estime utiles. Effets de l'usufruit Situation de l'usufruitier - Droits - DROIT D'USAGE : L'usufruit peut se servir de la chose pour ses besoins personnels, par lui-même ou par autrui. Ainsi peut-il habiter la maison ou la donner à bail, cultiver les terres ou les affermer, exploiter un fonds de commerce ou le donner en location-gérance, exercer ou louer le droit de chasse ou de pêche, exercer les droits de servitudes et, plus généralement, tous les droits dont le propriétaire bénéficie (art. [...]
[...] de modifier le mode de culture des terres ou de transformer des locaux d'habitation en locaux commerciaux). - CHARGES USUFRUCTAIRES : Paiement des charges périodiques : l'usufruitier est seul tenu de toutes les charges périodiques pesant sur les biens objets de l'usufruit, quelle que soit la périodicité et même si celle-ci n'est pas régulière. Entrent en particulier dans cette catégorie les intérêts d'emprunt et les charges fiscales : impôt sur les revenus des biens et bénéfices divers, taxe d'habitation, impôt foncier, taxes sur les véhicules. [...]
[...] Ceci explique que des actes juridiques ayant pour objet l'usufruit, se rencontrent le plus souvent dans les contrats dits aléatoires, comme la vente à fonds perdu. Ainsi, une personne âgée, propriétaire d'une maison d'habitation, ayant besoin de liquidités tout en désirant continuer à habiter pour le restant de sa vie dans sa maison, peut vendre la nue-propriété de celle-ci, en gardant l'usufruit pour elle. Cette vente se fait souvent, en partie du moins, contre paiement d'une rente viagère. Au décès de l'usufruitier, l'acquéreur devient plein propriétaire de cet immeuble. Inconvénients économiques de l'usufruit : l'usufruitier et le nu- propriétaire ont souvent des intérêts contraires. [...]
[...] Lorsque le nu-propriétaire a négligé ou a refusé d'exécuter de tels travaux, ce qui est son droit, il arrive que l'usufruitier y procède lui-même, à ses frais et même qu'il y soit tenu, en qualité de bailleur. Il dans ce cas, un recours contre le nu- propriétaire, mais le remboursement est différé à la fin de l'usufruit. Diminutifs de l'usufruit : droits d'usage et d'habitation Les rédacteurs du Code civil ont spécialement prévu, dans les articles 625 à 636, deux modalités, qui sont les diminutifs de l‘usufruit : le droit d'usage et le droit d'habitation. [...]
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