Ce contrat par lequel le bailleur, propriétaire des locaux, va donner ceux-ci à un preneur pour qu'il y exploite son fonds de commerce, est extrêmement protecteur de ce dernier. Le recours au bail commercial est d'ailleurs devenu quasi-systématique aujourd'hui, tout d'abord pour des raisons d'impératifs économiques, le commerçant ne pouvant pas toujours acheter lui-même un fonds, mais aussi par une volonté de se déplacer géographiquement le plus souvent possible.
La règlementation des baux commerciaux pose cependant quelques soucis, notamment par rapport à la Convention Européenne des Droits de l'Homme, mais ce qui rend également cette matière très intéressante. En effet, elle favorise l'immobilisme, en maintenant le locataire dans les lieux, notamment par droit à renouvellement ; elle ferme ainsi l'accès à la propriété commerciale aux nouveaux commerçants, qui n'arrivent pas par conséquent à s'installer.
Ce statut des baux commerciaux pose également des difficultés au regard de trois grands intérêts. Elle entre tout d'abord en contrariété avec l'intérêt général : en offrant au locataire, à défaut de renouvellement, une indemnité, elle entame le droit de propriété du bailleur. Cette règlementation heurte par ailleurs l'intérêt privé : les jeunes commerçants doivent souvent emprunter pour accéder aux baux commerciaux. Enfin, elle heurte le droit communautaire : en mettant un tel niveau de loyer, et un tel niveau d'indemnisation du locataire, on empêche les jeunes commerçants de s'installer, ce qui constitue une entrave au libre établissement dans l'Union européenne. Toutes ces contrariétés rendent le sujet des baux commerciaux très attractif et actuel, comme le prouvent les différentes tentatives de réformes du statut, réformes qui ont jusqu'à aujourd'hui toujours échoué, notamment à cause de l'action du lobby des propriétaires fonciers qui influence le contenu des textes.
Mais qu'en est-il finalement en réalité ? Dans quelle situation est un locataire d'un bail commercial ?
[...] Enfin, elle heurte le droit communautaire : en mettant un tel niveau de loyer, et un tel niveau d'indemnisation du locataire, on empêche les jeunes commerçants de s'installer, ce qui constitue une entrave au libre établissement dans l'Union européenne. Toutes ces contrariétés rendent le sujet des baux commerciaux très attractif et actuel, comme le prouvent les différentes tentatives de réformes du statut, réformes qui ont jusqu'à aujourd'hui toujours échoué, notamment à cause de l'action du lobby des propriétaires fonciers qui influence le contenu des textes. Mais qu'en est-il finalement en réalité ? Dans quelle situation est un locataire d'un bail commercial ? [...]
[...] Concernant le renouvellement du bail : S'il souhaite renouveler son contrat, le locataire doit agir dans les 6 mois précédant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Vers un rééquilibre de la relation bailleur/locataire la pratique du pas de porte : Le loyer que le locataire doit payer est libre par principe ; les parties fixent donc le montant qu'elles désirent (principe de la liberté contractuelle). Ce principe est le même dans tous les pays de l'Union européenne, mais la France garde une particularité : la pratique du pas de porte, somme d'argent représentant une sorte de droit d'entrée dans les locaux. [...]
[...] Cette pratique a pour but de compenser les avantages offerts au locataire surprotégé. La jurisprudence analyse ce pas de porte comme étant un supplément de loyer, ou bien une indemnisation de bailleur. l'indemnité d'occupation et le droit de repentir : 1re protection du bailleur : l'indemnité d'occupation Le locataire doit verser une indemnité d'occupation au bailleur, quand il se maintient dans les lieux, malgré la condamnation du juge l'expulsant. Cette hypothèse est aujourd'hui reconnue, malgré les dispositions législatives qui protègent le locataire, en lui permettant de rester dans les lieux tant qu'il n'a pas reçu d'indemnité d'éviction. [...]
[...] Ce contrat par lequel le bailleur, propriétaire des locaux, va donner ceux-ci à un preneur pour qu'il y exploite son fonds de commerce, est extrêmement protecteur de ce dernier. Le recours au bail commercial est d'ailleurs devenu quasi systématique aujourd'hui, tout d'abord pour des raisons d'impératifs économiques, le commerçant ne pouvant pas toujours acheter lui-même un fonds, mais aussi par une volonté de se déplacer géographiquement le plus souvent possible. La règlementation des baux commerciaux pose cependant quelques soucis, notamment par rapport à la Convention européenne des Droits de l'Homme, mais ce qui rend également cette matière très intéressante. [...]
[...] Pour enrayer cette difficulté, le législateur a mis en place un mécanisme de plafonnement : ainsi, quelle que soit la variation de la valeur locative, le loyer est toujours compris entre deux limites : un plancher (le loyer précédent) et un plafond (la variation de l'indice). Ce mécanisme constitue un principe fondamental de protection du locataire. La jurisprudence a admis ensuite que le prix du loyer pouvait être révisé à la baisse par rapport au loyer précédent, renforçant d'autant la protection du locataire. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
