Pacte de préférence, promesses unilatérale ou synallagmatique, sont des contrats préparatoires à la vente, régulièrement utilisés dans la pratique. Toutefois, toute la question est de savoir si ces « avant-contrats » sont soumis au principe de la force obligatoire des conventions et, le cas échéant, s'ils le sont de la même façon que les contrats à proprement parler.
J. Ghestin définit le contrat comme un accord de volonté ayant donné naissance à des effets pourvus d'une force juridique obligatoire. Ainsi, les avants-contrats se distingueraient du contrat en ce qu'une des deux conditions qu'il pose fait défaut, à savoir l'accord de volonté, ou les effets pourvus d'une force juridique obligatoire. Dans la même idée, J. Schmidt-Szalewski explique alors que les contrats préparatoires sont à mi-chemin entre le délictuel et le contractuel, et ne seraient, de ce fait, dotés que d'une force obligatoire atténuée.
L'analyse des textes et de la jurisprudence va nous conduire à envisager les différentes sanctions prévues pour la violation des contrats préparatoires à la vente, à savoir les promesses et le pacte de préférence. Si l'on se pose la question de ces sanctions, c'est en fait, en filigrane, la question de la force obligatoire de ces avant-contrats que nous sommes amenés à envisager, question qui semble se révéler difficile. L'évaluation de celle-ci doit se faire au travers de l'examen des sanctions attachées à la violation de ces contrats préparatoires. Or, cet examen n'est pas des plus aisés, au regard de la diversité des solutions.
En effet, il n'existe pas de sanction unique à la violation des avant-contrats. Selon la nature de ceux-ci, selon le moment de la violation, ou encore selon les dispositions contractuelles prévues par les parties, les solutions divergent.
[...] Il serait alors véritablement opportun d'uniformiser le régime des sanctions relatives à la violation des contrats préparatoires. B. La nécessité d'uniformiser le régime des sanctions Suite à ce revirement, on peut espérer une future évolution des solutions, relativement aux promesses de vente, et une uniformisation du régime. Une première remarque s'impose. Si la solution rendue par la chambre mixte est heureuse, on peut toutefois constater une certaine incohérence, au regard du régime des sanctions que nous envisageons. Le pacte de préférence ne porte pas sur les effets de la vente, mais sur son principe même, le contrat de vente n'existant pas encore. [...]
[...] Les parties peuvent prévoir que la vente n'interviendra de façon définitive qu'au moment de la réitération de la promesse, de sa régularisation par acte authentique ou lors du paiement complet du prix. En cas d'inexécution, par l'une des parties, de ses obligations, l'autre partie dispose alors d'une option. Elle peut d'abord poursuivre l'exécution forcée de la vente sous astreinte, ou obtenir un jugement valant acte de vente (Civ. 3e décembre 1994). Les juges acceptent alors l'exécution forcée de la vente dans une telle hypothèse. [...]
[...] Il n'existe pas de régime unique qui régisse la violation des promesses de vente Le seul point de rencontre apparent de toutes ces solutions, c'est le refus de forcer à l'exécution de la vente, en cas de violation de la promesse. La force obligatoire de ces promesses de vente semble bien mise en danger, puisque ne leur sont attachés aucun système juridique véritablement contraignant pour celui qui s'engage. Il semble que les choses peuvent toutefois être nuancées. En effet, la jurisprudence et une partie de la doctrine semblent vouloir renforcer la force obligatoire des contrats préparatoires à la vente. C'est dans cet état d'esprit que le pas a été franchi, relativement au pacte de préférence. II. [...]
[...] Enfin, la jurisprudence prévoit que si le promettant se rétracte pendant le délai d'option, et que le bénéficiaire entend ensuite lever l'option, cette rétractation ne peut donner lieu à la vente forcée de la chose (Civ. 3e octobre 2003). Analysant cette rétractation comme la violation d'une obligation de faire, les juges font applications de l'article 1142 C.civ qui prévoit qu'une telle violation ne peut se résoudre que par des dommages-intérêts (Civ. 3e mars 2008). On voit ici que l'exécution forcée de la vente n'est pas acceptée par les juges. La sanction de la violation de cette promesse est alors moindre. [...]
[...] Avant cette solution, le contrat conclu par le promettant avec un tiers pouvait certes être annulé. Ce que les juges refusaient, c'était la substitution du bénéficiaire à l'acquéreur. En effet, faisant primer encore une fois la liberté contractuelle du promettant, ils prétendaient qu'ayant conclu avec un tiers, et non avec le bénéficiaire du pacte, le promettant avait entendu ne pas conclure avec ce dernier. Ainsi, l'exécution forcée était inenvisageable. En effet, il faut bien, dans une telle hypothèse, distinguer les deux étapes successives que sont l'annulation du contrat conclu avec le tiers pour fraude, et la substitution du bénéficiaire à l'acquéreur. [...]
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