Les contrats préparatoires à la vente se rangent sous deux types. Le premier type d'acte consiste en une promesse, qui au fil des années est devenue une promesse duale : elle peut être unilatérale ou synallagmatique. Dans le premier cas, la promesse unilatérale de vente est la promesse où une seule partie s'engage à vendre tel ou tel bien à telles conditions tandis que l'autre partie conserve son choix de conclure ou non. Dans le deuxième cas, la promesse synallagmatique de vente est assimilée à un compromis de vente et s'entend comme un engagement par lequel les deux parties promettent : l'une de vendre et l'autre d'acheter. Il y a alors un cumul de deux promesses unilatérales dont la mise en œuvre reste subordonnée à la levée d'option d'une des parties.
Le deuxième type d'acte revêt la forme d'un pacte de préférence ce qui signifie qu'en passant cet acte une partie s'engage à réserver la préférence de la vente de son bien, à accorder une priorité au bénéficiaire. Ainsi en ce sens, une proposition de vente devra être faite en priorité au bénéficiaire avant d'aller s'adresser ailleurs.
L'intérêt de la distinction faite quant aux différentes natures des obligations liant les parties cocontractantes à un avant-contrat résulte dans le fait que les sanctions qui y sont attachées sont différentes. Quel type de sanctions appliquées à l'irrespect d'une promesse de vente et d'un pacte de préférence ?
[...] Qu'en serait-il si l'alliance du promettant et du tiers acquéreur était frauduleuse ? Dans ce cas-là, la jurisprudence a coupé les ponts avec le courant de pensée et a admis par un arrêt de la chambre mixte du 26 mai 2006 que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger soit sa substitution au tiers acquéreur soit l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance des ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur à la condition que ce tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir . [...]
[...] Le problème vient de la confusion entre la simple offre et les contrats préparatoires. En effet la jurisprudence du 15 décembre 1993 relative à l'admission par la Cour de cassation de la rétraction du promettant postérieure à la levée de l'option. Muriel Fabre-Magnant, bien que protectrice de cette jurisprudence, admet que le prétoire s'est peut- être trop laissé tenter par une assimilation entre les deux actes. Selon elle l'offre est rétractable avant le délai de maintien ce qui normalement n'est pas le cas du contrat. [...]
[...] Le promettant n'a plus le choix une fois le pacte ou la promesse faite : il doit obligatoirement contracter avec telle ou telle personne . Les deux libertés que sont la liberté du choix de son cocontractant et celle de contracter ou de ne pas contracter sont mises à mal et le promettant peut en souffrir. Seulement en réalité l'avant-contrat est un contrat à part entière qui doit être pris malgré les apparences sérieux» et dont les obligations du promettant sont aussi importantes que celle liant le vendeur lors d'un contrat définitif. [...]
[...] L'évolution tend donc à trouver des solutions de rééquilibrage entre les intérêts du bénéficiaire à protéger davantage et le respect du droit contractuel à sauvegarder . Un autre type de sanction existe, plus dure que la sanction pécuniaire. La sanction en nature qui malgré l'aspect logique qu'elle contient a du mal à se faire accepter totalement au sein de la jurisprudence et de la doctrine . II La sanction en nature d'une obligation de donner Pour rétablir une certaine notion de sécurité juridique, des sanctions dites en nature existent. [...]
[...] B Une sanction insuffisante et injuste vis-à-vis du bénéficiaire La sanction pécuniaire se veut d'une part insuffisante vis-à-vis des attentes liées au droit contractuel et d'autre part injustes vis-à-vis du bénéficiaire qui en plus d'être lésé en n'obtenant seulement que des dommages et intérêts se voit complètement spolié quant à ses aspirations initiales l'ayant poussé à «avant-contracter». L'article 1134 du Code civ déclare Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise». [...]
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