La notion d'avant-contrat est ambiguë, en effet, on entend par le terme d'avant contrat à la fois la phase informelle des négociations qui précède le contrat, mais aussi le contrat lui-même, lorsque son objet est d'en préparer un autre ; la caractéristique principale de l'avant-contrat est la liberté sans laquelle il serait déjà le contrat. Les frontières entre la période de négociation et celle du contrat sont minces c'est pourquoi il convient de se demander quels sont les mécanismes mis en place en droit positif afin de garantir une certaine protection aux bénéficiaires.
Quels sont les avant-contrats utilisés par les négociateurs afin de préparer les contrats de vente et surtout, quels sont les risques pour les bénéficiaires de s'engager dans de tels contrats ?
[...] Le bénéficiaire peut-il demander l'annulation de la vente ? Le droit dont dispose le bénéficiaire de la promesse sur le bien n'est pas un droit réel aussi il ne pourra pas le défendre. Il pourra seulement espérer obtenir des dommages-intérêts. La dernière situation à envisager est celle où le bénéficiaire lève l'option, formant ainsi la vente que le promettant-vendeur refuse d'exécuter. Le transfert de propriété est, en principe, immédiat. Cependant il est courant en matière immobilière que le transfert de propriété soit prévu au jour de la réitération de la vente en sa forme authentique. [...]
[...] Avec la promesse unilatérale de vente l'une des parties, le promettant promet de conclure un contrat: la vente au profit de l'autre partie. Le bénéficiaire de la promesse a alors le choix d'acheter par la levée d'une option. La promesse unilatérale est un contrat, elle se distingue donc d'une simple offre. L'offre de vente peut être révoquée par le sollicitant tant qu'elle n'est pas acceptée par le l'acceptant; le contrat de vente peut l'être aussi mais avec beaucoup de réserve depuis un arrêt de 2006. [...]
[...] Il y a consentement réciproque, de ce fait l'article 1589 alinéa 1er du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix B. le pacte de préférence Le pacte ou accord de préférence est un contrat de réservation qui assure une priorité contractuelle. Une personne, le promettant, réserve à son partenaire, le bénéficiaire, la priorité de l'offre de conclusion d'une vente future, pour le cas où il déciderait de la vendre. Rien n'est sûr: le promettant n'est pas certain de vendre. Le bénéficiaire de la promesse a peu de garanties. [...]
[...] Les solutions sont aléatoires et dépendent de nombreuses conditions : bonne ou mauvaise foi du tiers acquéreur par exemple. L'exécution forcée est rarement admise au nom du principe de la liberté contractuelle et la sécurité juridique est le plus souvent très faible. Quelle est la situation en matière de pacte de préférence ? Un important arrêt de 2006 va jusqu'à nier le pacte de préférence, faisant perdre de son intérêt à cette formule juridique et peut-être à tous les contrats préparatoires si la solution se généralise. B. [...]
[...] La difficile qualification des obligations et les sanctions applicables en cas de non-exécution La qualification des obligations qu'amènent les avant-contrats n'est pas toujours aisée, de ce fait, la détermination des sanctions applicables pose problème. Nous verrons successivement les sanctions retenues par la jurisprudence en ce qui concerne les promesses de vente et un arrêt important de 2006 portant sur le pacte de préférence A. sanctions retenues par la Cour de cassation : création d'une certaine insécurité juridique On étudiera successivement les sanctions retenues par la jurisprudence en cas de non-respect des promesses unilatérale et synallagmatique de vente Inexécution de la promesse unilatérale de vente On peut se demander premièrement, quelles sont réellement les obligations du promettant dans la période d'attente de la levée ou non d'option par le bénéficiaire. [...]
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