« Examine si ce que tu promets est juste et possible, car la promesse est une dette. ». Ainsi Confucius caractérisait-il la promesse, l'assimilant à une dette. Ce fait social, générateur d'obligation, a pris une place importante dans les rapports commerciaux et de fait, dans les rapports juridiques s'y rattachant. Cependant, si depuis plus d'un siècle la pratique des promesses de vente a connu un essor considérable, le Code civil les ignore presque totalement. Or, force est de constater que la majorité des ventes immobilières et autres cessions de fond de commerce ou de droits sociaux sont précédés d'une promesse de vente.
Ainsi, la promesse de vente s'inscrit dans un véritable processus de formation du contrat de vente dans lequel il faut intégrer entre autres l'offre de contracter et la réalisation de la vente, notre étude ne se concentrant que sur la promesse de vente, véritable étape charnière de ce processus.
Cette promesse constitue un consentement à la vente donné avant la formation de celle-ci, laquelle est unilatérale lorsque l'une des parties seulement a consenti et synallagmatique lorsque les deux parties ont consenti.
A l'instar du pacte de préférence et autres vente à l'agréage, la promesse de vente est un avant contrat dont l'objectif est de préparer le contrat définitif qui, comme tout contrat, aura force juridique obligatoire.
Dès lors, en se penchant sur la notion de promesse de vente, il nous sera loisible d'apprécier la question du domaine du contrat dans cette période précédant le contrat définitif.
La promesse de vente répond-t-elle aux exigences et effets caractéristiques du contrat que sont respectivement l'accord de volonté et la force juridique obligatoire ?
L'accord de volonté constitue en effet l'essence même du contrat qui ne saurait être délié de la force obligatoire issue de l'article 1134 du Code civil, véritable clé de voûte des conventions en tant que concept universel du phénomène contractuel.
Partant, il convient d'apprécier la validité de la promesse de vente soumise à la volonté contractuelle et donc à la liberté contractuelle (I) avant de se pencher sur la limitation de sa force obligatoire par le juge dénaturant par là même la nature de cet avant contrat dans certains cas (II).
[...] Selon le Code civil, la promesse synallagmatique de vente est une vente. Aux termes de l'article 1589, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Ainsi, la promesse unilatérale produit un effet juridique caractéristique ignoré de la promesse synallagmatique et, en cela, distinctif : le bénéficiaire de la promesse unilatérale dispose d'une option pendant la durée de la promesse, c'est-à-dire d'une faculté de choix ; à l'inverse, le bénéficiaire de la promesse synallagmatique a d'ores et déjà donné son consentement à l'achat, il n'a plus le choix. [...]
[...] La promesse de vente, qu'elle soit unilatérale ou bilatérale, apparaît donc comme un contrat dès lors qu'il ait fait application de principes légaux comme celui de la force obligatoire. Cependant, reconnaître à la promesse la nature d'un contrat, suppose que l'on vérifie la teneur de leurs effets : sont-ils bien pourvus d'une force juridique obligatoire caractéristique du contrat ? Force est de constater que la jurisprudence ne va pas dans le sens d'une application générale du principe de force obligatoire. [...]
[...] CONFUCIUS, Extrait des Entretiens P. MALAURIE, L. AYNES, Contrats spéciaux, 12è édition, p.85 ANTON MATTEI, REYNARD Droit des contrats civils et commerciaux PORTALIS, Discours préliminaire du Code civil A. BENABENT Droit civil les obligations p.18 J. DEPREZ, Les sanctions qui s'attachent à l'inexécution des obligations contractuelles en droit civil et commercial français, Trav. assoc. [...]
[...] La promesse de vente n'est valable que si elle contient les éléments essentiels du contrat définitif qu'elle prépare, en l'occurrence la vente. Par suite, cette promesse requiert la capacité de disposer du promettant ainsi que la détermination de la chose et du prix dans les mêmes conditions que la vente elle-même, et a fortiori, dans les mêmes conditions qu'un contrat. L'unicité de la formule de promesse de vente occulte une dualité de situations : il est des promesses unilatérales de vente et des promesses synallagmatiques de vente. [...]
[...] Dès lors, en se penchant sur la notion de promesse de vente, il nous sera loisible d'apprécier la question du domaine du contrat dans cette période précédant le contrat définitif. La promesse de vente répond-t-elle aux exigences et effets caractéristiques du contrat que sont respectivement l'accord de volonté et la force juridique obligatoire ? L'accord de volonté constitue en effet l'essence même du contrat qui ne saurait être délié de la force obligatoire issue de l'article 1134 du Code civil, véritable clé de voûte des conventions en tant que concept universel du phénomène contractuel. [...]
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