En matière de vente immobilière préalablement à la vente définitive, il est opportun de ménager aux contractants une période de réflexion au cours de laquelle ils pourront apprécier la nécessité et l'intérêt du contrat projeté. Dans cette perspective, la conclusion d'un contrat préparatoire procède d'une sage stratégie dans la mesure où, tout en préservant la liberté des contractants quant au contrat définitif, elle leur confère une sécurité appréciable.
La promesse unilatérale de vente est un contrat en vertu duquel une personne, le promettant, s'engage à vendre un bien à une autre personne, le bénéficiaire, qui, pendant un certain délai fixé dans la promesse, dispose d'une option qu'elle peut librement lever. En matière immobilière, le contrat de promesse consiste pour le propriétaire d'un immeuble à offrir la vente de celui-ci à un acquéreur potentiel, et l'oblige à maintenir son offre et à ne pas vendre à autrui pendant le délai contractuellement fixé. Jusqu'à l'expiration du délai, le bénéficiaire de la promesse a la faculté d'acquérir l'immeuble promis.
[...] Dans les cas les plus fréquents, la promesse est constatée par acte sous seing privé. Dès lors, la forme imposée par la loi consiste dans l'enregistrement de l'acte. Délai d'enregistrement La rédaction de l'acte authentique ou l'enregistrement de l'acte sous seing privé doivent être effectués dans un délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. La Cour de cassation a décidé que le délai pour accomplir la formalité avait pour point de départ la seule acceptation, par son destinataire, de l'offre de promesse émise par le promettant. [...]
[...] Parce qu'elles ne répondent pas à la qualification de promesse unilatérale, seule visée par le texte, les promesses synallagmatiques ne sont pas soumises à enregistrement. Aussi les promesses qui contiennent des engagements réciproques et symétriques d'acheter et de vendre, quelle que soit leur dénomination, ne peuvent-elles pas voir leur validité remise en cause sur le fondement de la violation de l'article 1589-2 du Code civil. En vue d'échapper à la sanction édictée par ce texte, certains contractants dont la promesse comportait une indemnité d'immobilisation ont soutenu que l'avant-contrat qui les liait était, de ce fait, une promesse synallagmatique. [...]
[...] Ainsi, tout d'abord, la formalité de l'enregistrement est écartée lorsque la levée de l'option intervient dans un délai inférieur ou égal à dix jours à compter de l'acceptation, car dans cette hypothèse la promesse est synallagmatique, mieux la vente est formée. Ensuite, la jurisprudence décide alors que la formalité fiscale est respectée lorsque la promesse sous seing privé fait l'objet d'un procès-verbal de carence dressé par un notaire dans le délai fixé par le texte. De même, quand l'acte sous seing privé qui constate la promesse est déposé au rang des minutes d'un notaire. [...]
[...] En matière immobilière, le contrat de promesse consiste pour le propriétaire d'un immeuble à offrir la vente de celui-ci à un acquéreur potentiel, et l'oblige à maintenir son offre et à ne pas vendre à autrui pendant le délai contractuellement fixé. Jusqu'à l'expiration du délai, le bénéficiaire de la promesse a la faculté d'acquérir l'immeuble promis. I - Caractères généraux Qualification La promesse unilatérale de vente est un contrat Pour exister, la promesse unilatérale de vente suppose la rencontre d'une offre et d'une acceptation. [...]
[...] En effet, le contrat de vente et le contrat de promesse unilatérale de vente ont un objet différent. L'un, la vente, transfère la propriété et l'autre, la promesse unilatérale de vente, ne la transfère pas. Autonomie et dépendance de la promesse unilatérale de vente à l'égard de la vente promise S'il est indiscutable que la promesse de vente ne se confond pas avec la vente qu'elle prépare, il reste qu'il serait manifestement excessif de prétendre que la promesse de vente jouit d'une absolue autonomie à l'égard de la vente promise. [...]
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