Contrat synallagmatique de vente, contrat de vente, article 1589 du Code civil, droit des contrat spéciaux, consentement mutuel, dommages et intérêts, promesse de vente, clause de réitération, article 1583 du Code civil, arrêt de cassation du 2 juin 1999, vente à terme, vente sous condition, modalités de vente, arrêt de cassation du 10 mai 2005, arrêt de cassation du 14 janvier 1987, articles 1583 et 1589 du Code civil, acte notarié, condition de validité, article 1587 du Code civil
Par ce sujet, il est intéressant de constater que la place et l'autonomie de la promesse synallagmatique de vente par rapport au contrat de vente est au coeur des débats doctrinaux. Certains considèrent que la promesse synallagmatique de vente vaut vente, alors que d'autres préservent leurs opinions sur la promesse synallagmatique de vente comme étant un contrat autonome de la vente. Il est utile de rappeler que la promesse synallagmatique de vente est un avant-contrat portant sur une vente, dans lequel les parties s'engagent immédiatement, réciproquement et fermement sur les éléments essentiels du contrat, à savoir la chose et le prix, mais ils ne peuvent pas former le contrat de vente, d'emblée, pour des raisons techniques, administratives ou encore financières. Tandis que le contrat de vente s'entend comme un contrat en vertu duquel l'une des parties transfère à l'autre la propriété d'un bien, en contrepartie du paiement par celle-ci par une somme d'argent. La vente est consensuelle, c'est-à-dire que le contrat de vente se forme dès la rencontre des volontés, et synallagmatique, dans le sens où les deux parties s'engagent par des obligations réciproques de payer le prix et de transférer la propriété de la chose. La difficulté essentielle de ces définitions repose sur la rencontre des consentements réciproques des parties : le contrat de vente est formé dès l'accord des parties sur la chose et le prix, mais dans la promesse synallagmatique, les parties s'engagent immédiatement, réciproquement et de manière ferme sur les éléments essentiels du contrat, le prix et la chose.
[...] L'assimilation de la promesse synallagmatique de vente au contrat de vente représente des enjeux importants pour les parties au contrat. D'un côté, si la promesse synallagmatique est considérée comme étant autonome, elle est considérée comme une simple promesse, et ainsi elle n'entraîne pas directement la formation du contrat de vente, donc, dans le cas d'un litige, la partie fautive ne sera pas tenue systématiquement de l'exécution du contrat, mais simplement de dommages et intérêts du fait de la rupture de son engagement. [...]
[...] En réalité, il s'agit là de vente à terme ou sous condition suspensive d'une clause de réitération. La clause de réitération, une simple modalité d'exécution du contrat Il arrive que la promesse synallagmatique de vente ne soit pas une promesse, mais qu'il s'agisse d'une vente mal nommée, autrement dit que les parties ont simplement voulu différer et retarder les effets de la vente dans le temps, par cette promesse ou simplement en attendant qu'un événement incertain survienne, afin que le contrat de vente ne soit pas affecté par cet événement. [...]
[...] La réitération des consentements n'est plus conçue comme une véritable condition de formation du contrat définitif. Cette pratique de la vente à terme ou de la vente sous condition suspensive peut être illustrée par l'achat d'un bien immobilier, souvent considéré comme un achat complexe du fait de l'importance du bien en question, et donc les parties vont conclure une soi-disant « promesse synallagmatique de vente », en attendant d'avoir la réponse de la banque pour obtenir le prêt de financement pour l'achat du bien immobilier. [...]
[...] En effet, si les parties concluent une promesse synallagmatique de vente, avec la clause de réitération érigée en condition nécessaire de validité du contrat, le contrat défini de vente n'est pas conclu et ainsi, en cas de rétractation par l'une des parties, son obligation de réparation consistait seulement au versement de dommages et intérêts, car il s'agissait d'une simple obligation de faire. Dans le cas contraire, si la promesse synallagmatique de vente vaut vente, les parties sont tenues d'exécuter leurs obligations au contrat, même en cas de rétractation. Si la Cour de cassation a dérogé au principe de l'article 1589 du Code civil, c'est avant tout pour respecter le principe de liberté contractuelle et laisser le choix à la volonté des parties. [...]
[...] Si l'autonomie de la promesse synallagmatique de vente est discutée par rapport au contrat de vente il n'en reste pas moins que l'assimilation de ces deux contrats serait incomplète (II). L'autonomie discutée de la promesse synallagmatique de vente L'autonomie de la promesse synallagmatique est remise en cause, car la formation du contrat de vente intervient par la rencontre des consentements réciproques c'est le cas lorsque la clause de réitération des consentements des parties est considérée comme une simple modalité d'exécution du contrat La formation du contrat de vente par la rencontre des consentements réciproques En vertu de l'article 1583 du Code civil, « la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'est convenu de la chose et du prix. » En droit des sociétés, il est courant de définir autrement le contrat de vente par le transfert de la propriété et le paiement du prix. [...]
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