La promesse synallagmatique de vente est un « contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage à conclure un contrat de vente à des conditions déterminées au profit de son partenaire, le bénéficiaire qui s'engage à acheter auxdites conditions ». La promesse comporte ainsi un engagement réciproque de conclure un contrat dont les clauses sont déjà prédéterminées. En pareil cas, les parties ont en réalité déjà donné leur consentement au contrat définitif de vente, mais seulement prévoient qu'une formalité supplémentaire ou une condition suspensive devront être accomplies ou réalisées à l'avenir. Car le contrat de vente étant un contrat qui se forme solo consensu, l'accord des volontés sur les éléments essentiels, c'est-à-dire sur la chose et le prix, suffit à le former et à produire notamment un effet aussi radical que le transfert de propriété de la chose vendue.
[...] Dès lors, le refus de l'une des parties de réitérer son consentement devant notaire n'affecte pas le contrat déjà formé : l'autre partie peut poursuivre l'exécution forcée en nature du contrat par l'action en réalisation forcée de la vente et, pour le bénéficiaire acquéreur, faire publier la décision judiciaire constatant la vente vaut vente en la forme authentique conformément aux articles 30 et 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sans préjudice de l'obligation d'éventuels dommages-intérêts. Antonmattei et J. Raynard et 66] in op. cit.; Ph. Le Tourneau in op. cit.; Cass. 1re civ déc pourvoi 69-13934 ; 3e civ déc pourvoi 92-20878 précité). Les effets de la réalisation forcée de la vente rétroagissent alors depuis le jour de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente, auquel il faut également se reporter pour apprécier les qualités requises des parties et les conditions de formation de la vente. (A. [...]
[...] En s'engageant dans les termes d'une promesse synallagmatique de vente, les parties ont, en principe, montré qu'elles entendaient être liées de manière irréversible. Bien souvent, la formule de la promesse synallagmatique de vente ( ) est employée lorsque les parties entendent subordonner la conclusion du contrat définitif à la réalisation d'un certain événement, obtention d'une autorisation administrative, d'un financement, etc. ( ) La promesse synallagmatique de vente s'analyse alors en une vente sous condition suspensive. Juridiquement, la vente est déjà formée. [...]
[...] Les obligations. 9e éd. Montchrestien). La Cour de cassation considère à cet égard que la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix et le défaut d'accord définitif sur les éléments accessoires de la vente ne peut empêcher le caractère parfait de la vente à moins que les parties aient entendu retarder la formation du contrat jusqu'à la fixation de ces modalités En ce cas, il incombe aux parties de démontrer que ces modalités relèvent d'un élément constitutif de leur consentement de la condition même de leur engagement (Cass. [...]
[...] Lequette 194] in op. cit. Cass. civ. 3e 2 juin 1999 bull 129). C'est pourquoi l'art 1589 du Code civil dispose solennellement que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix Et que la Cour de cassation déclare constamment que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix (Cass. [...]
[...] Raynard et 66] in op. cit. ; F. Terré, Ph. Simler et Y. Lequette in Les obligations. 8e éd. Dalloz ; Cass. Ass. plén juin 1994 pourvoi 92-12157 ; Com juillet 1984 de pourvoi: 83-14644). De plus, si la promesse synallagmatique de vente a été affectée d'une condition suspensive, elle est rétroactivement réputée avoir été pleinement efficace dès le moment de sa conclusion, lorsque la condition suspensive s'est réalisée, ainsi que le dispose l'art 1179 du Code civil aux termes duquel la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté On fait donc comme si la condition suspensive réalisée n'avait jamais existé et que le contrat est opérationnel dès sa conclusion. [...]
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