Toujours dans son mécanisme très didactique et pédagogique, le Code civil nous dit en un article quelles sont les obligations : article 1719 : « le bailleur est obligé, premièrement de délivrer la chose au locataire, deuxièmement d'entretenir cette chose, troisièmement d'en faire jouir paisiblement le locataire »
On retrouve 2 points communs avec la vente : la délivrance et la jouissance paisible (les garanties) mais il y a une spécificité, l'entretien.
La délivrance est traitée à l'article 1720 « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état ». On retrouve l'aspect de délivrance matérielle, le bailleur doit remettre les clefs, le locataire doit trouver un bien conforme à ce qu'il attendait. Si le bailleur a dit que la cuisine était équipée, elle doit l'être.
La loi exige que le bien soit dans un état décent. Un minimum de qualité, le bon état. Par conséquent, si les murs sont abîmés, le lavabo est cassé, le locataire est en droit de refuser l'exécution du contrat. Une clause contraire est elle possible ? Peut-on mentionner « le locataire prend les locaux dans l'état où ils se trouvent » ? Encore, cette hypothèse est très pratique. Les premiers locataires dégradent le bien, le bailleur décide de relouer en l'état. Cette clause n'est pas valable.
Des lois récentes ont renforcé la délivrance en bon état. C'est la notion, très intéressante, de « logement décent ». La décence s'introduit dans le droit très technique des baux. Il y a parfois des propriétaires qui prennent des libertés avec cette décence.
Le propriétaire peut-il dans certains cas refuser de délivrer la chose ?
[...] La loi exige que le bien soit dans un état décent. Un minimum de qualité, le bon état. Par conséquent, si les murs sont abîmés, le lavabo est cassé, le locataire est en droit de refuser l'exécution du contrat. Une clause contraire est elle possible ? Peut-on mentionner le locataire prend les locaux dans l'état où ils se trouvent ? Encore, cette hypothèse est très pratique. Les premiers locataires dégradent le bien, le bailleur décide de relouer en l'état. Cette clause n'est pas valable. [...]
[...] Ce n'est pas un trouble, le locataire doit accepter, même si cela le gêne, sauf, selon le code civil si les travaux sont trop importants ou troublent trop la jouissance. Alors il recevra une indemnité. Trouble de fait : Le propriétaire prétend que certaines réparations sont à sa charge et lui envoie des huissiers. La garantie du fait des tiers Le propriétaire n'en est pas tenu des troubles de fait causés par des tiers. Par exemple des clochards qui viennent dormir sur le paillasson, ou les voisins qui sont trop bruyants. Les troubles du voisinage ne sont pas garantis. C'est ce que prévoit l'article 1725 du code civil. [...]
[...] C'est la notion de part virile : chaque locataire doit tant. En vertu de la solidarité passive, le bailleur peut exiger de l'un d'entre eux le paiement de la totalité du loyer : obligation de la dette à distinguer de la contribution à la dette. Il pourra ensuite se retourner contre les autres colocataires. 3 : cession et sous-location On revient aux groupes de contrats et à la cession de contrats. Le locataire peut-il céder son droit de bail, en général contre une rémunération, en présentant son successeur au propriétaire, ou bien le sous- louer ? [...]
[...] Cependant il ne le fait pas et exige la délivrance des biens. Le bailleur considère être libéré de son obligation de délivrance et résilie le bail : l'autre ayant violé ses obligations, le créancier, le bailleur met fin au contrat. Et s'estimant libre, il reloue immédiatement l'appartement à un tiers. Le locataire lui fait un procès et exige l'exécution forcée. Les juges du fond donnent raison au bailleur. Mais la Cour de Cassation considère que non, il était obligé de délivrer. [...]
[...] La question est de savoir qui doit payer. La Cour de cassation procède à la qualification et dit que ce sont des grosses réparations. Bien souvent, la Cour de cassation vise les textes sur l'usufruit, c'est à dire les articles 605 et 606 du code civil. Il y a donc un bel exemple d'un mode de raisonnement par analogie. Sur la question du remboursement ; si par exemple le locataire fait remplacer le chauffe-eau, alors que ça ne lui incombe pas, ou si le propriétaire fait repeindre. [...]
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